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胡‧說樓市|跌市中,影響樓市的短期因素
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二手蝕讓潮擴大,大家關注樓價是否繼續失守。對於過去鐵價不二的業主,是否要讓步減價,以至蝕讓賣樓,眼前要考慮什麼因素? 我們把幾個影響樓市的短期因素歸納出來,跟大家一起討論。 上集,我們盤點十大屋苑的摸頂成交時,曾經提及一個因素,就是租值。租值有沒有失守,是衡量樓價承托力的重要指標。最起碼,我們知道業主在跌市時,退守把物業放租,大約收到多少預期回報,從而衡量是否值得守下去;也側面讓業主評估,準買家在租買之間會如何抉擇。過去本港樓價節節向上,某程度也因為租金持續攀升,環環緊扣成為樓市推動力。 這個反映購買力的指標,固然是其中一個考慮因素。隨著政經局勢轉變,本港近年湧現移民潮,導致急讓的移民沽盤上升,大家鬥快出貨,沽盤形成跌價壓力之外,更重要是購買力的自然消耗。未有移民潮前,業主賣樓後總有自住需求。姑勿論是看淡後市先落車,租樓靜候入市時機;或者覺得是時候升格換大單位,購買力仍舊存在;但移民潮出現後,業主賣樓後便離開香港,購買力從此消失。 情況是否令人擔心呢? 政府說,本港人口減少未必完全跟移民有關,但香港人口729萬,卻是實在的按年減少12萬人。持單程證移入的本港人口18,300,移出香港的人口卻高達113,200。相減之下,過去一年淨移出人口約95,000人。如果我們以本港私樓家庭,平均每戶住2.5人推算,這裡涉及3.8萬個家庭。需知道,過去五年的平均按年二手私樓吸納量4.73萬宗,如果每個家庭購買一個單位,也等於流失了80%購買力。 留下來的人要考慮置業,卻遇上另一難題。因為亦步亦趨的加息周期,不單加重置業成本,壓力測試沒有放寬下,準買家的入息要求增加,即使他們有意欲買樓,卻也無能為力。在2022年9月22日,大型銀行包括滙豐、中銀、恒生等,均把最優惠利率上調0.125厘,最新樓按息率上升至2.875厘,表面上令供款及入息要求增加,因為未加息前,銀行普遍能批出2.5厘。不過,金管局翌日卻把壓測要求,由原來模擬加三厘放寬至只加兩厘。 假設以100萬元貸款額為例,加息前買家月供3,951元,但加息後卻增至4,149元,但因金管局同步放寬壓力測試,之前月入要有9,463元才可過關,現在月入則減少至8,820元。簡單而言,每100萬元貸款額入息要求比從前少643元。 跌市下,市場開始吹風,政府在十月的《施政報告》,會有針對樓市政策出場。「政策風險」四個字很籠統,是好是壞,會否加劇樓價跌勢,前提要視乎政府作出哪個層面的調控。如果政府只繼續從增加供應著手,相關措施於早幾屆政府已經有著墨,卻不見得有任何成效;但如果政府選擇減辣呢? 這亦未必一定利好市場,因為這可被解讀為樓市很差,否則政府不會出手救市。
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