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胡‧說樓市|藝里坊‧2號最細納米樓開箱! 192呎租金幾多?
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碰巧有恒基的「藝里坊‧2號」業主收樓,邀請我們跟驗樓師一起開箱,我們將參觀全盤分層最細的單位,面積190多呎。政府決心提高人均居住面積,究竟如此迷你的單位,會否成為絕響? 我們一起入屋看看。 「藝里坊‧2號」位於「西營盤站」旁,前身為「忠正街」的舊樓。恒地夥拍培新集團一直在區內密密收購,在2016年持有「忠正街13至17號」95%業權後,恒地引用強拍條例申請統一業權,結果連同周邊地盤一併發展,拆卸舊樓重建,最終分開兩期發展。第一期位於「忠正街6至22號」,發展為「藝里坊‧1號」;而餘下用地,即位於「忠正街1至19號」則發展「藝里坊‧2號」。 拆卸舊樓的同時,發展商也透過翻新周邊舊樓,繪畫了不少壁面,藉以美化環境。我們參觀的單位位於「中層K室」,為實用面積196呎的開放式單位。由一座物業組成的「藝里坊 ‧ 2號」,全盤264個單位,均以這類迷你戶型為主,一層十一個單位,若撇除特色單位,分層面積分布於196至381呎之間。 我們參觀的單位196呎,基本上也一眼望透,客飯廳的主體面積大約只有70多呎,大約等於一般新盤的主人房面積,所以要好好運用空間,也必須要向高空發展,但單位的橫樑較多,會局限業主空間的運用。驗樓師陳智康發現,大門封口線有很多釘孔,跟師傅執修時手工不理想有關,門邊也有甩皮問題,把門鉸重新安裝便可解決問題。 另外,驗樓師又發現單位露台門邊的地板有很大條花痕,跟工人開插鎖時不小心有關,把插鎖向下推有機會觸碰地板,多使用幾次便會刮花地板,所以必須小心使用,把鎖扣拉到最高,盡量把拉柄推向上會較穩妥。 連同單位一些細微瑕疵,驗樓師在單位發現的問題並不多,在計算分數的十五個項目中,批盪、石材、腳線、地磚、家電、假天花及整潔,驗樓師全給予滿分;而舖磚手工則扣了多一點分數,其他則保持平穩,最終單位取得91分,評級屬於優質。我們把驗樓結果轉交恒基地產,回覆表示,會盡快完成所需修繕,並安排業主到場驗收。 雖然「藝里坊‧2號」屬於單幢樓,但都提供了5,400多呎的會所,位於項目的二樓及三樓。其中室內會所設於三樓,健身室屬基本設施外,因應疫情未能外遊,會所也以休閒露營為主題,還闢出一間房間予小朋友扮演露營之用。會所也增設不少閱讀空間及一人工作室,符合在家工作需求大增的趨勢。往下一層至二樓,就是戶外平台,設置了燒烤爐可供住戶租用。 當政府打算提高人均居住面積,未來這類納米樓會否絕跡、或者大跌價呢? 可能也要視乎需求。但因樓盤在「西營盤」站口旁,有鐵路優勢,跟中環只有兩站之距,可能會吸引附近工作的上班族租住。也正因為如此,這類單位在過去的租金尚算堅挺。「藝里坊 ‧ 2號」入伙後促成的租務,每呎租金也高見於67至73元呎左右,以單位面積192呎計,月租可達14,000元以上,按業主購入價583萬元計,在扣除管理費前的回報約2.9厘,略高於大市水平。
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