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近月本港新盤接連出事，很多人都成為驚弓之鳥，面對如此多不利消息，牽連到紅磡的單幢項目「曼翹」，全數銀行也拒絕接受樓花按揭申請，究竟這會否成為新常態呢? 我們決定探討這個議題。

原本百多個單位的紅磡「曼翹」，可以說毫不起眼，但可以迅即成為市場焦點，背後跟銀碼有莫大關係。市區樓300多萬元能上車，結果累計收逾8,000票，風頭一時無兩。發展商「桂洪集團」收購了舊樓重建的物業，提供了「即供」及「建築期」付款辦法。

據按揭保險政策，只要物業樓花期少於一年，若銀碼低於400萬元，可以借取最高90%按揭，而600萬元以下則可借取最高80%。由於「曼翹」樓花期只有約十個月，故相關單位可以借到盡上會，怎料在開售前，全數銀行均表示不受理其樓花按揭。背後原因為何呢? 我們曾以顧客身份致電銀行查詢，有銀行職員跟我們表示，這間發展商並不是認可名單上，故拒絕受理。

買家想申請按揭保險就只能等待現樓才申請。發展商「桂洪集團」則表示，發展商有跟銀行協調按揭安排，及買家可在簽署買賣合約後，免費轉換按揭計劃。雖然最終「曼翹」開售並沒有受到消息影響，但今次銀行針對新盤拒批樓花按揭，對往後新盤有沒有啟示呢? 如果日後有相同情況出現，準買家又可以怎樣處理?

今次「曼翹」較獨特之處，是不少上車客均希望借取按揭保險。也就是說，在銀行50%至60%按揭以上，透過按揭保險加借30%至40%，變相自己可以支付較少首期入市，但有準買家曾向我們查詢，究竟能否直接跨過銀行，自己向香港按揭證券公司申請「按揭保險」呢? 答案是不能夠。香港按揭證券公司職員清楚表明，必須由銀行遞交申請，因為該筆貸款最終由銀行借出。

這一點，我記得過去我們曾經說過，申請按保的程序，都是經由銀行遞交申請；即使香港按揭證券公司能做預先批核，但一樣要經過銀行協助申請，所以第一個關卡就是銀行。如果銀行拒批貸款，會直接影響到高成數按揭申請。

所以，「曼翹」的應對方案就是選擇「建築期付款」，支付少量首期，待物業落成時才申請按揭，變相可以配合申請新按保。幸運地，今次「曼翹」的「建築期付款」折扣僅較「即供」少約2%，故分別不算很大，對銷情才沒有太大影響。

但有一點要留意，有些新盤的「建築期付款」會搭有提前成交的「現金回贈」。要獲取提前成交的「現金回贈」，也需要在物業落成前申請按揭，故此並不會符合新按保資格。就如今次「曼翹」為例，本身「建築期付款」計劃的買家，選擇提前成交可以獲取1%現金回贈，但如果選取了「新按保」便不能獲取此回贈。

更值得關注的，就是日後若有類近情況發生，直接選擇「建築期付款」就可以一了百了? 這又要視乎物業樓花期有多長。「建築期付款」的其中一個特色，就是你需要打賭未來樓價的升跌幅。

樓價上升，固然對申請按揭的影響不大；但若樓花期過長，期內樓價大幅下滑，在接近入伙前申請按揭，銀行可能會調低估價，買家就要有抬錢上會的心理準備。還有一點，就是當你選擇「建築期付款」，由於在接近入伙前才申請按揭，銀行也會按申請人當時的入息審批，而並非按購入單位時的收入來衡量。