很抱歉,您使用的瀏覽器版本過低。 建議改用 Google Chrome, Firefox, Microsoft Edge 以獲得最佳瀏覽經驗!
胡‧說樓市|新世界私人資助房屋,按揭安排的盲點?
169,104 次觀看
上集我們提到,新世界計劃推出「私人資助房屋」,除了合作模式引起爭議,發展商都提出「嶄新」按揭付款安排,為減輕供款人負擔,建議把樓價分開兩期,先供樓價一半,餘下一半則可在十年後才開始供款。這種「漸進式」供款安排,究竟對年輕人來說,是不是最佳之選? 背後會否衍伸其他問題? 今集跟大家探討。 一般房委會出售的居屋,最長按揭年期只是25年,但現在新世界提出的「私人資助房屋」,卻建議整筆按揭貸款的年期,可以拉長至30年。既然開宗名義跟隨居屋政策,何以按揭年期能做到30年,而非一般居屋按揭年期25年? 又讓我們重溫發展商的計劃,發展商「希望」政府能資助三分之一地價,類似政府批地予房協的模式。按這個想法來推算,按揭政策也是跟隨房協準則,最長年期30年,而非25年,但這種做法卻要進行壓力測試,跟房委會居屋不同。 發展商「建議」容許準買家以折扣價購入單位後,買家可將樓價分開兩筆按揭貸款,攤分30年期還款,息率2.5厘,餘下一半則在成交後十年內一次過或分期付款。但如此「創新按揭安排」,貸款由誰承擔? 是發展商? 還是銀行? 發展商表示,希望由銀行來承擔;但為何有信心銀行一定接受? 以最平270萬元單位為例,先供一半樓價135萬元,準買家支付首期10%,相當於13.5萬元,餘額121.5萬元則做按揭,月供4,801元;餘下135萬元在成交後10年才開始供款。第二筆貸款135萬元,究竟是用餘下貸款年期,也就是20年來償還;還是套用類似「轉按」概念,把第一筆貸款尚餘貸款額,連同第二筆貸款額,重新以30年來計算? 我們曾向新世界查詢,他們說兩種模式也可以考慮,但背後卻有很多地方要斟酌。 第一,如果採用前者做法,也就是第二筆貸款135萬元,攤分20年還款,連同第一筆貸款計算在內,月供11,955元,月入起碼有26,980 元才能通過壓力測試,這也有別於發展商計法。發展商怎樣計算壓力測試? 發展商用全筆樓價270萬元、假設借取95%按揭、及加息3厘作為壓力測試的基準,入息24,300元已可過壓力測試,原來跟斬件式供款計法,兩種入息差距足足有一成。發展商提出的計法,究竟是否銀行所接受呢? 無人知曉。 如果採用後者模式,也就是第二筆貸款135萬元,在第十年才正式攤還,買家的第一筆貸款的尚餘貸款額,在十年後為90.6萬元,跟第二筆貸款額135萬元加起來,重新以30年供款,每月供款則為8,914元,但供款年期也就等於超過30年,延伸至40年,較一般最長的供款年期30年更長,銀行或金管局真的會接受嗎? 上述計算未計及借取高達90%以上按揭時,所需要的按揭保險,目前按保最高的按揭成數為90%,而非95%,按揭證券公司真的會接受嗎? 保費又怎樣釐訂? 一切也是未知之數。 政府及銀行是否接受建議,我們不知道;接受了,官員怎解畫? 政府拒絕安排,發展商有否其他想法? 我們也不知道。似乎今次的計劃暫時只是很粗糙的方案,對年輕人上車有多大裨益,仍有待觀望。
熱門商品