胡‧說樓市|定存 VS 收租! 矛盾大對決!

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樓市展開跌勢,其中一個常被談及的論點,就是定期存款息率,比買樓收租的回報還要吸引,所以投資者選擇不入市。究竟現在銀行定存有多吸引,可否比買樓收租更吸引? 我們決定跟大家剖析。

踏入加息周期,供樓利率陸續上調,期內最優惠利率已上調375個點子,影響全港供樓業主;但同時銀行亦上調存款利率。銀行視乎不同存款條件及年期,提供定期存款息率,部份大型銀行可達4至5厘。以滙豐銀行一年期定存為例,存款100萬元,定存息率4.3厘,也就是存款一年可獲得43,000元利息;若存款1,000萬元,可獲取430,000元。

是否比投放在樓市更吸引呢? 以十大屋苑為例,近期樓市下滑,屋苑平均呎價已回落至13,500元,計及平均呎租32元,平均收租回報稍為提升至2.9厘,但仍不及定存吸引。因為把1,000萬元資金投放在磚頭,一年收租290,000元,較銀行收息少33%。

而且,剛才所說的290,000元只是表面數。買樓收租涉及很多開支,撇除置業時一筆過的高昂印花稅,後續還有地租、差餉,以及15%物業稅。物業稅需扣除差餉及不能追回租金後,打八折再被政府徵收15%。以剛才例子,若把1,000萬元投放在磚頭,表面上年收290,000元租金,但七除八扣下,實際只收到247,544元,淨回報跌至2.47厘,較定存少收43%。

這正好解釋,為何當定存息率飆升,而樓價處於跌勢時,定存能夠淡化買樓收租威力。畢竟以往買樓收租的投資者,他們的眼光並非完全放眼於物業租值,而是期望物業升值。既然現在樓價沒有上升動力,可能有跌價的風險,但同時定存利息又轉趨吸引,買樓收租的意欲即時大減。

上述觀點,固然反映大部份投資者心態,但這個觀點亦忽視投資者可借錢買樓,而獲取的槓桿效應。因為手持1,000萬元資金的投資者,當然可全數購買一層1,000萬元物業收租,未扣除物業稅前,每年租金收入290,000元;但收入及各條件許可下,他們亦可選擇將資金斬半。一半用來買樓,自己支付一半首期,其餘向銀行借取按揭;而餘下一半資金做定存,用以分散投資。

當然樓按息口同步趨升下,槓桿效應是否一定帶來好處,這就另作別話。若以剛才例子,若手持1,000萬元,打算購入價值1,000萬元的物業,可以自己支付一半首期,也就是500萬元,向銀行借500萬元按揭,以現時息率3.375厘計算,每年供款265,258元,當中有167,244元為利息開支,雖然表面上每年收取290,000元租金,但扣除物業稅,及供款利息後,實際只收到80,300元。假如他把餘下一半500萬元資金作定存,收取215,000元利息,一年後實際收取的金額為295,300元,回報仍較將全筆資金作定存低,但較一筆過投放磚頭划算。