【胡.說樓市】代理疑作失實陳述!業主借二按甩轆點算?
369,367 次觀看
買樓其中一個煩惱,就是申請按揭,因為申請按揭要通過重重關卡,又害怕供款能力不能達標,所以部分人會選用發展商的高成數按揭計劃,希望能順利過渡銀行上會,但事情豈會盡如人意。我們最近收到谷友求助,表示地產代理在他購入新盤前,聲稱如符合銀行一按上會條件,就肯定能借發展商二按計劃,最終借二按時卻慘食檸檬,究竟如何是好? 從事旅遊巴生意的陳先生(化名),跟太太同住屯門居屋「龍門居」,居屋由太太名持有,屬於未補地價的一類居屋。兩年前屯馬線效應,恒基土瓜灣站「啟岸」開售,陳先生以自己首置身份購入一個單位,當時借取發展商恒基高成數按揭。單位在2019年3月簽署了臨時買賣合約,並開始供樓,最快在2021年3月收樓。 2020年新地屯門「御海灣」開售,他跟太太商量過,對該樓盤甚感興趣,希望購入後便沽出「龍門居」單位,所以陳先生再以自己名義,支付了15%從價印花稅下,以710萬元購入了一個2座低層單位。旁會人覺得很進取,但純粹因代理一句說話,令他們放下戒心: 「只要銀行肯批出一按,新鴻基一定會批出二按的。」 最終「御海灣」單位獲中銀批60%一按,相當於426萬元,打算申請發展商20%二按約142萬元,他才發現發展商並不受理。其實,陳先生的個案是很典型的借爆例子。由於中銀批出一按期限完結,如果未能借取二按142萬,一按都可能會過期,究竟可以怎樣釋出142萬的資金,是他目前面對的最大問題。究竟有什麼處理方法? 「龍門居」本身是由太太名持有,但因未補地價居屋不能加按,所以並不可行,最多只能用「啟岸」單位作抵押,但恒基財務公司又是否容許? 陳先生致電恒基查詢,對方表示沒有明文規定不可以加按,只要有機構願意放貸就可以。 既然恒基都沒有問題,理應這個方法行得通。但專家卻表示,往往這裡貸款均屬無抵押的貸款,年利率較高,一般可達16至18厘或以上,所以建議只是短期使用,需衡量利息多高、及貸款年期有多長去評估成本有多高。 無抵押貸款息率這麼高,陳先生表示,曾考慮能否把物業透過「近親轉讓」方式轉至太太,藉以讓自己釋出首置資格去提前取回「御海灣」的退稅。因為當日購買「御海灣」時支付了15%從價印花稅,相當於106.5萬元,退稅可取回約80萬元作幫補,但這裡卻又衍生第二個問題,就是未落成的物業不可以轉名。 於是,陳先生有向新地查詢,經商討後,發展商願意在付款上作一些彈性安排,容許在物業落成時才找清尾數。「啟岸」較「御海灣」早三個月落成,陳先生有機會做到退稅,但這裡還有一個問題,就是「啟岸」本身借了發展商的高成數按揭,專家稱這要視乎財務公司是否容許重造按揭契後,再做高成數按揭,否則要轉按至傳統銀行,這樣需要補一大筆差價。 看到這裡,實情陳先生的選擇並不多。如果上述方法不可行,業主只能選擇取消交易,或者選擇沽出龍門居單位套現,才能釋出資金。其實回看整件事,若果並非代理「實牙實齒」說借得到,相信陳先生也未必會做出這個決定。究竟他能否向代理追討責任? 我們向地產代理監管局查詢,局方回應指如果地產代理向準買家提供付款方式、或按揭計劃資料,須確保資料準確,及採取一切合理步驟去核實,否則有機會被監管局紀律處分。如果需要向監管局作出投訴,投訴人需作一份詳細書面陳述,並以證人身份出席紀律研訊。紀律處分包括訓誡、讉責、罰款、在牌照上附加條件、暫時吊銷牌照及撤銷牌照。 事實上,口頭承諾可以構成合約一部份,但如果透過民事追討代理失實陳述,舉證責任就落在陳先生身上,奈何陳先生跟代理卻沒有白紙黑紙記錄下來,所以這一件事也教曉我們,除了要有白紙黑字,錄音、WhatsApp對話都要保留,因為一旦出現事故時,都可以作為呈堂證供。 不知大家又有否遇過更棘手的問題? 如果有,都可以在影片下方留言跟我們分享。如果覺得我們的影片對你有幫助,記住comment、like及share,及順道訂閱我們《胡.說樓市》的YouTube頻道。今次先跟大家談到這裡,下次再見。
熱門商品