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【大行觀察】施政報告規劃長遠惜無助短期供應 為何券商仍看好新地
特首林鄭月娥周三(10月6日)發布新一份《施政報告》(報告),內容有相當篇幅闡述香港未來二十年住宅潛在供應的遠景規劃。對於報告能否緩解投資者對香港樓市供過於求及價格限制的擔憂,大型地產商對報告表態歡迎,券商反應有看好,亦有持中性看法,惟普遍看好地產股前景。 新鴻基地產(00016.HK)認為,報告提出建設北部都會區,為規劃香港未來發展定下重要方向,至於增加土地及房屋供應方面,報告提出精簡土地開發程序、釋放不同土地以達致地盡其用等一系列措施,積極回應住房問題。 新地一直倡議公私營房屋「雙軌並行」與「多管齊下」,以完善房屋階梯、滿足不同住屋需求。集團會一如既往,積極配合政府持之以恆供應土地的決心,盡速興建切合市場需要的優質私宅,參與各項公私營合作計劃,為盡快解決香港市民住房問題出一分力。 報告提出,要適度提高公房供應目標,包括未來十年選定350公頃土地,以建造約33萬間公屋單位,數目略高於原先31.6萬間的目標,相信可滿足估計30.1萬間的潛在需求,其中11萬個公屋單位將在未來五年內推出市場。此外,特首已要求城市規劃委員會(Development Bureau,DB)加快徵地及簡化發展項目的審批程序。 高盛指出,過去五年落成的公營房屋為9.65萬間,較對上五年多出3萬間,考慮到2018年起公私營合作項目比例由六:四上調至七:三,預計中長線公屋供應穩步向上。 高盛預計城規會將率先簡化與相關部門的土地發展工作流程。目前該局正就現有程序進行審查,然後政府在明年上半年向立法會提交建議方案,至明年稍晚時間再進行修正。另政府將探討能否把房屋署與城規會協調的工作由運輸及房屋局接手,以冀加快本港房屋及土地供應。 高盛認為,報告展示未來更多公屋供應的願景,但政策執行力是關鍵。自2010年代中期以來,香港總體住房供應處於上升軌,每年竣工的私樓單位平均約15,000間,報告除了提到政府的目標是每年約10,000私樓供應(不包括市區重建局及其他私人土地發展項目)外,有關供應的其他內容並無新意,反而市場焦點在於未來公屋供應問題。 政府目標是每年公屋供應量由以往1.5萬個,將增至未來五年約2.2萬個,並且在接下來的五年再增至4.4萬間,希望長遠解決公屋平均輪候時間(5至6年),以及針對性地提高公私營合作的公屋比例,由三年前六:四過度至七:三的比例,迄今已完成大約一半項目。 此外,高盛觀察到農地轉換和土地共享試點計劃,由首次向政府提交申請到實際換地使用,平均需要大約11年,相信未來需要壓縮至4至5年,此舉將加快釋於放1,500萬平方呎建築面積的土地供應。 高盛認為,新地、恒基地產(00012.HK)和信和置業(00083.HK)主業以香港收益為主,而長實集團(01113.HK)、新世界發展(00017.HK)和嘉里建設(00683.HK)的內地項目比重較大,該行的中國房地產分析師指後三家公司可能面臨來自國內逆風,股價或出現回調風險。不過,高盛仍然維持對本港地產股的目標價及評級,予新地、信置、新世界及嘉里的目標價分別為145元、14元、57元及42元,評級全為「買入」,予長實及恒地目標價為61元及41元,評級「中性」。 花旗亦指,報告提出的土地供應政策符合市場預期,但沒有令人驚喜,報告針對房屋問題,特別是低收入家庭,將會是下一任特首重中之重。 該行指報告看法中性,認為發展商股價短期或上升,但同時仍維持樓市於第三季見頂的看法。花旗維持對發展商審慎看法,預期零售收租股面對最小政策風險,而且在通關後有上行潛力,首選九龍倉置業(01997.HK)、領展(00823.HK)及恒隆地產(00101.HK)。 摩根士丹利認為,報告提及加快農地轉換對新地發展正面,對持有3,000萬平方呎農地的新地有利,料其股價在未來60日有八成以上機會將跑贏大市,認為57%的資產淨值折讓和5%的股息收益率具有吸引力,予目標價為139元,評級「增持」,目標資產淨值折讓水平為40%,低於本地發展商平均的45%。 大摩指,新增土地供應政策有助本港在2030至2048年有更多住宅地,同時亦加快農地轉換的速度,但不會增加短期供應,認為目前發展商估值吸引,重申對本港地產行業的「吸引」看法。
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