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包括中國恒大(03333.HK)等多家內房接連爆出債務違約問題，直接衝擊內房9月售樓表現。摩根大通報告引述中指院(CREIS)數據指，9月份內地大型房企的合約銷售額按年下跌29%，相較8月份按年下跌19%為差，該行稱認為這是今年7月信貸開始緊縮的結果。 然而，摩通預計政府將對行業採取稍為寬鬆措施，第四季會出現按季改善。對於個別開發商，全年銷售量未能達標的風險仍然增加，截至9月底完成率為69%，較去年同期完成率達72%為低，為了實現全年售樓目標，第四季銷情需要按年達6%增長。 另一家中馬資本背景的銀河聯昌的報告亦指，上月其覆蓋的20家內房合約銷售額按年跌35%，按月跌3%，考慮到上市房企一般售樓表現跑贏同業，故預計全國範圍內的合約銷售可能更差，意味政策或有進一步寬鬆的可能。 據部分已披露上月銷情的房企資料顯示，金輝控股(09993.HK)合約銷售額按年大跌63.9%。當代置業(01107.HK)合約銷售額則按年減少21.78%。 由於內房連番出現債務爆雷，摩通傾向防守性更強的房企如華潤置地(01109.HK)、龍湖集團(00960.HK)及中國海外(00688.HK)，預計物管股將受惠於市場對系統性風險的擔憂，而且政府的寬鬆措施對物管股的利好將較房企更為持久。 在一眾物管股中，摩通更看好碧桂園服務(06098.HK)、世茂(00873.HK)及華潤萬象(01209.HK)，原因是上海地區對房企有更多政策支持，而且實現今年盈利指引的機會非常高，以及擁有更強的併購能力。 根據CREIS估計，全國主要開發商的合約銷售額按年下降29%，該行歸咎於7月份信貸緊縮，尤其是抵押貸款的結果，相信是官方觀察到今年頭七個月貸款按年升42%的增長勢頭，而作出急剎車的舉措。此外，土地銷售疲弱亦多少影響買家入市情緒，若信貸寬鬆未如市場預期，有可能導致部分房企在實現全年銷售上未能達標，以恒大為例，由於品牌形象受創，其9月份銷售額按年大跌逾九成，公司的合約銷售額基本上不可能達到全年目標，因此將恒大資產重組將是回收現金的唯一途徑。 同樣，摩通看淡中國遠洋(03377.HK)、合景泰富(01813.HK)、萬科企業(02202.HK)也受制於未能達標的風險。相比之下，金地-A、保利-A、招商蛇口-A、旭輝集團(00884.HK)、寶龍地產(01238.HK)、華潤置業等達標的壓力應該較小。 據摩通觀察，內地部分銀行開始調低按揭利率，包括有銀行將按揭利率下降10個基點、某些準購房者稱按揭審批時間已由之前3至6個月縮短至2個月，此前人民銀行發布第三季貨幣政策聲明中，亦提到「維護房地產市場的健康發展，維護住房消費者的合法權益」的字眼，該行相信未來將有更多信貸寬鬆的舉措，但不會是「大水漫灌」政策。 根據內地《21世紀經濟報道》日前引述網上平台統計，廣州的光大銀行(06818.HK)9月首個單位的按揭利率已調低40點子至5.6厘，中國銀行(03988.HK)和招商銀行(03968.HK)按息亦跌10點子。但建設銀行(00939.HK)和廣發銀行繼續上調利率。