【胡.說樓市】買銀主盤要交辣稅?小心財仔按揭有「偽裝按揭契」!
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上回提到谷友陳先生購入銀主盤後,突然被稅局追收額外印花稅,令上車成本大增,這份本應由賣方負責的辣稅,突然由上車客負責,究竟所謂何事?原來跟發展商財務公司的按揭Plan有莫大關聯!大家同財仔借按揭,記住要小心「偽裝按揭契」! 根據稅務局對「額外印花稅」指引,「售賣人或轉讓人取得有關物業後,於36個月或以內轉售或轉讓該物業」關鍵是怎樣為之「取得」這兩個字? 指引列明,怎樣為之「取得」要視乎該份文件是否一份「可徵收印花稅的買賣協議」,會由該日起計算三年期。 因為「臨時買賣合約」也是一份「可徵收印花稅的買賣協議」,所以我們慣性把「臨時買賣合約」作為計算「額外印花稅」的起首日期。按個案中推算,原業主在2016年9月簽約,理論上2019年9月已過了三年額印期限。我們向稅務局查詢,也表示即使原業主之後供不起樓,如果銀主盤的業主名沒有變更,即使被財務公司收樓追債,都應由2016年9月開始計,而不用繳付「額外印花稅」。 不過稅局說法也道出一個關鍵,就是「業主名有沒有變更」? 稅務局理解,原業主跟財務公司之間訂立的按揭契,並不是一般真按揭契中,只有抵押成份般簡單,而是一份「假按揭、真買賣」的按揭契,意思即業主不單止把物業抵押,而是賦予了財務公司處置物業的權利,行為上形同原業主已將業權轉讓給財務公司,因此構成了一次買賣。 所以當業主供不起樓,財務公司把物業以銀主形式售予陳先生,其持有日期就是以業主跟財務公司簽署的「偽裝按揭契」計起,而不是以原業主簽署買賣合約的日期計起。 但律師認為情況很罕見,因為如果真的出現一份「偽裝按揭契」,而被稅局視為「買賣協議」,理論上原業主在轉讓給財務公司時,已經繳付了一次全額印花稅。跟財務公司借少少,但就要支付如此巨額稅項,道理上說不通。 不過這裡再引伸兩個問題。第一,如果市場上有一些銀主盤,而準買家又想購入,原業主跟財務公司簽署了「真按揭契」或「偽裝按揭契」,就對計算額外印花稅期限很重要,準買家怎樣分辨? 律師表示,一般財務公司跟原業主定立一份「按揭契」後,理論上會轉交稅局作評核,看看需否繳交全額印花稅。如果「按揭契」中寫上一條「不可撤銷授權書」的條文都會被視為「偽裝按揭契」,而需要付稅。相關文件多數會註冊上土地註冊處,透過查冊可得知外,也可透過律師向稅局查閱,支付160元便可獲取一份支付印花稅的證明文件。 第二個方法,透過財務公司購入銀主盤前,要查看有沒有「法庭頒令」。因為由法院判令作出住宅物業出售或轉讓,是可以豁免額外印花稅,但還要多看「法庭頒令」中是否包含「售賣權」的頒令條款。 事件引伸的第二個問題,就是透過財務公司借貸,其借貸有可能被視為「買賣協議」下,當市場上如此多新盤採用高成數按揭,對業主來說,計算「額外印花稅」的期限,豈不是由跟財務公司簽定「按揭契」開始計起,而不是由買賣合約開始計起? 翻查資料,由2012年至2019年第二季為止,經非金管局認可機構的一按高成數按揭,累計有7,808宗,涉及總金額高達941.13億元。單計2018年落成新盤共有2,596宗一按高成數按揭。當中有多少涉及「偽按揭契」呢? 我們向四大發展商分別長實、新地、恒基及新世界查詢,包括想了解由2019年至今,四大發展商售出多少個一手新盤,當中有多少買家採用「高成數按揭」,又有多少份屬「偽按揭契」呢? 截稿前,四大發展商均未能回覆。至於今次涉事的九龍建業,銷售部表示會要求財務公司致電我們,但最終也沒有回覆。
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