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胡‧說樓市|新盤延交樓惹不滿,條例有否傾斜發展商?
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因為延期入伙七個月、九龍建業位於將軍澳的「海茵莊園」,引來大批業主圍堵售樓處表達不滿,用疫情或天災等因素延期交樓,似乎已成為近年新盤常態,這也是《一手住宅物業銷售條例》下容許的原因。在這個前提下,有幾個對《一手住宅物業銷售條例》的問題,值得我們反思。 根據《一手住宅物業銷售條例》,發展項目的「認可人士」可因應「工人罷工或封閉工地」、「暴動或內亂」、「不可抗力或天災」、「火警或其他賣方所不能控制的意外」、「戰爭」或「惡劣天氣」導致延遲,批准延後預計關鍵日期。 今次九建將軍澳「海茵莊園」延期交樓、或者會德豐的「KOKO Hills」均是「認可人士」批准下延期,但引起業主不滿的,卻是「海茵莊園」發展商應一早知道會延期,為何選擇在最後一刻才通知買家究竟《條例》有沒有規定發展商何時通知買家? 答案是有。根據《條例》,發展商須於認可人士批准延期後的14日內,向買家提供相關證明書文本。問題是14日真的足夠嗎? 這真的是合理時間嗎? 雖然買賣合約中有強制條文規定,如發展商於預計關鍵日期,或經「認可人士」批准延長關鍵日期前未能交樓,準業主可以踢契,但這點對準買家的保障是否充足呢? 根據《條例》,發展商須於撤銷後的7日內,將買方根據該合約支付的所有款項,連同該等款項的利息,退還買方。 但這一刻「海茵莊園」準業主除了表達不滿外,實際上也無計可施,除非過了延展後的「關鍵日期」仍未交樓,踢契才是準業主的選項。問題是,現在列出的「關鍵日期」真是最終「關鍵日期」? 往後能否再度延後? 原來《條例》也沒有規限,「認可人士」可多於一次確認延後「關鍵日期」,發展商也不需要賠償。 這裡引伸一個觀點,值得大家討論,就是《條例》似乎賦予「認可人士」有極大權力,能夠操生殺大權。若發展項目的「認可人士」跟發展商有關係,豈非變相為延期交樓大開方便之門? 這點值得商榷。 翻查地政總署資料,當發展商申請預售樓花同意書時,若發展商跟認可人士有直系親屬關係,必須披露雙方個人及財務關係。今次涉事主角「海茵莊園」及「KOKO Hills」,其樓書第四項「有參與期數的各方的關係」中,也曾申報認可人士與發展商並沒有任何關係。但問題是,就算雙方真的有關係,地政總署也不一定中止其「認可人士」身份,地政總署只是保留權利,要求提交相關文件以證明認可人士的獨立角色。 當延遲交樓的問題都要由準業主埋單,發展商卻可置身事外。《條例》在本質上是否已經傾斜發展商,而忽略小業主? 這一點值得當權者反思。
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