胡.說樓市│政府收緊查冊!對買樓有咩影響?
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政府打算收緊查冊,引起各界反響,在保障私穩與維持公眾知情權之間,究竟如何平衡? 今次收緊查冊,究竟對買樓、賣樓人士有何影響? 樓宇買賣,我們可以用個人名義購買之外,也可用公司名義購買。簡單如政府招標的一幅住宅土地,發展商多數會開一間「有限公司」競投,中標後由哪一間公司奪得,署方未必每次列出所有母公司。有時記者需要進行公司查冊,去確定該公司由哪些董事持有。 如果沒有這個過程,我們未必知道該幅土地的實質持有人。先別說日後怎發展、起多少單位;如果該公司是上市公司,而該公司負債累累,你又覺得這宗土地資訊會否影響股價表現,公眾是否真的沒必要知道? 另外,用公司名買樓,雖然在目前稅制,公司客需要支付15%「買家印花稅」,為什麼仍有人願意支付高昂「買家印花稅」用公司名義入市呢? 有兩個原因。一、日後再透過股權轉讓只需繳付有限稅項;二、亦是更重要的好處就是責任有限。普羅大眾買樓,我們多數只用個人名義買入,如果在簽署「正式買賣合約」後取消交易,是可被賣方追收重售後差價;反觀透過公司名義入市,而該公司為有限公司的話,其實只要宣告清盤便可一了百了。 可能你會說,我不售予公司客便沒有問題;但如果今天你看中一個心儀單位,單位是由公司名義持有,你又覺得有沒有問題? 要知道,如果公司是以股權轉讓的方式出售物業,即我們俗稱「賣公司」的方式承接該公司物業,你還同時承接該公司隱藏債務。 我們看看九龍站首季有多少成交,一共有71宗,當中有12宗成交都是公司客轉售,佔比17%;東半山、山頂也分別有26%及80%。也就是說,有幸致富,拿著一億幾千萬元買豪宅,如果不能徹底了解公司客背景,對你真的有保障嗎? 可能你又會說:「不購入公司名義的物業便可以,反正銀行做按揭會較審慎」。甚至有人反駁:「政府不是完全收緊查冊,仍然會披露董事起首幾個身份證號碼。不會披露住宅地址、但仍有通訊住址。一樣可以知道董事的資料。」看政府在立法會的說明,公司註冊處中58.8萬個董事中,只有8對人士的中或英文全名、英文字母及首3個數字的身份證號碼相同,機會率為0.003%。你可以說有保障; 但我卻認為,這也代表有機會中招。政府會否按時公布完整無缺的撞名名單,令撞名機率達至0。如果沒有,一旦因查證不了董事身份而出現假業主,令買家訂金付諸流水,責任誰屬? 可能你又會話:「政府仍然容許指定人士查閱完整資料」,但「指定人士」指什麼? 暫時只有八類人,包括資料當事人、獲資料當事人授權人士、公司成員、清盤人、破產案受託人、公職人員或公共機構、受託人條例下委任的視察員、公司條例下的審查員等。有議員表明不收貨,說要加入更多「指定人士」。 但總之,這批被劃入「指定人士」,他們就是特首口中有「特權」可以繼續查閱公司董事資料的人;至於普通市民只想知道買入的公司貨董事名單,日後是否要付費給「特定人士」才可以查閱呢? 這又會否衍生出一門「指定人士」的專屬生意? 要知道,現在我們進行一宗公司查冊,如果按公司名,取董事名冊的最低消費只是11元,日後收費如何,有待觀察事態發展。
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