...買家。不過自從政府10多年前收緊「摸貨」限制及引入樓市辣招，炒家要在普遍3個月的成交期內，賣出物業的成本大增，因此「摸貨」已經絕跡多年。 消息指，本港多家銀行已暫停承造「摸貨」按揭。中原按揭董事總經理王美鳳認為，「摸貨」按揭條款複雜及多年未見，銀行...透過一般銀行按揭「上會」，就算能成功承造按揭，銀行過往的做法亦會以樓價較低的「確認人」合約估價，最終買家獲得的按揭成數會較買入價低，預計不會成為主流。金管局回應指，要求銀行妥善管理涉及的...

...回報重上三厘水平，是自2017年以後首見，而之後回報率亦繼續上升。來到大半年後的今天，差餉物業估價署資料顯示，當一層45平方米的中小型住宅，最新平均樓價回落至579萬元時，租住同一層住宅的月租...現時息口4.125厘計算，拉到最長30年還款期，每月供款大約13,369元，但如果選擇租樓住，同一層物業現時市值租金12,000元，也就是說，做租客仍然比做業主來得划算一點。除非下半年銀行真的減息，而減息幅度達一厘以上，在租值不變的前提下，這個單位才會出現「供平過租...

...帶動，根本不能確認樓市已經走出轉角市。 事實上，準買家的擔心也不無原因。因為在部份劈價成交的推動下，銀行估值的跌勢並沒有終止。就以我們追蹤的十個指標屋苑為例，由特首李家超去年宣讀《施政報告》減辣後的翌日至今，銀行已經下調物業估價，這個跌勢並未停止，一季過後的今天，十大屋苑估值全面報跌。 太古城有物業估值跌穿700多萬元，跌至只有600多萬元，而全盛時期是過千萬元。杏花邨沒有如此慘烈，一個最高估到781萬元的單位，跌至《施政報告》翌日的648萬元...

...買樓收租人士，大家仍在觀望之中，不過我們《胡‧說樓市》檢查十大屋苑估價後發現，《施政報告》宣讀後，估價卻進一步下滑…… 特首李家超在任內第二份《施政報告》中，把實施多年的「額外印花稅」，由原來綑綁三年縮減...稻草也失守之時，樓價只會愈跌會有。相比於境外投資者及收租客，減稅可直接減輕置業成本，用家會更關注銀行取態有沒有變化，當中包括物業是否估足價。 我們《胡 ‧ 說樓市》編輯部抽出十大屋苑中的55個單位，分別在《施政報告》一星期前...

...高息；部份「供息不供本」計劃，則是幾年內一直供利息給發展商，卻沒有供任何本金，最終也要轉按至傳統銀行。因此，當政府落實放寬新按保至樓花物業後，因買家可直接選用即供付款辦法借取新按保，故會棄用發展商按揭計劃，日後新盤的付款辦法或會反璞...辦法借取新按保上會，較以前建築期付款，待項目落成時才申請新按保，能減少樓花期內，因樓價逆轉產生估價不足的憂慮。以前即供與建期的售價差異不大，但始終選用建期可增加新按保的選擇，所以很多新盤買家傾向...

...低於700萬元水平。 今日回看，如此樓價當然匪夷所思，因為抽出其中一個樓層給銀行估價，發現沒有一個單位估得足當日的買入價，平均跌幅介乎12%至22%。最誇張是這個P室、實用面積384呎的兩房單位，當時買家以1,040.83萬元買入，但今日銀行估值已回落至810萬元，相當於跌價230萬元之多，貶值22%。其餘同層的B室...面對負資產時有較大的抗壓能力。 當時政府仍未放寬按揭保險門檻，600萬元以上的物業只能借取60%按揭，也就是自己需要支付40%首期；而1,000萬元以上物業則只能借取...

...因素仍舊未消除，究竟怎樣影響第二季樓市表現呢? 去年全年樓價回落15%，銀行對物業的估值也時光倒流至2017年水平，銀行對按揭業務看似轉趨保守，也加劇樓價跌幅，但目前樓價似乎已經收回大部份失地。我們《胡 ‧ 說樓市》編輯部追蹤十大指標屋苑的估值，發現過去一季的物業估價全數回升，平均升幅達9%，甚至跑贏整體樓價的7%實質升幅。估值彈幅較大的屋苑以上車類別為主，「沙田第一城...

...小，但樓價1,000萬元以下的物業都受惠。以去年為例，低於300萬元的買賣僅有2,164宗，佔成交5%，但1,000萬元以下的物業則佔達79%。如果之後樓價沒有太大變化，今次政府寬減印花稅，大致可令80%交易受惠，亦難怪《預算案》後，各區成交量...閣」的高層單位，當時僅以1,258萬元售出。若跟今日類近成交對比，已反彈至1,480萬元，相當於樓價回升超過10%。翻查銀行估價，這個四個月前低價售出的單位，今日估值已回升至1,344萬元。 「沙田第一城」的284呎細單位，在去年都出現數宗低於...

中港兩地通關，市場憧憬樓市即將有轉機，可望谷起每況愈下的樓市，心思思出手前，記得先了解自己的負擔能力，尤其是需要銀行按揭的準買家。 《胡 ‧ 說樓市》編輯部追縱十個指標屋苑的估價時，發現銀行對物業估值愈趨保守，過去一年，部份屋苑的估價實際跌幅比樓價跌幅還要深。全年樓價跌21%的「沙田第一城」，銀行估值卻跌23%；新界將軍澳「新都城」，最新均價回落至每呎約14,500元，按年跌14%，但銀行估值回落幅度卻達17%；鴨脷洲...

...跌勢未喘定而貿然入市，一旦之後繼續跌，也等於自己高追了，心理一定不好受，畢竟物業跟股票並不相同，很多人只得一注資金，不如股票般有「向下溝貨」的本錢。 以為撈底、怎料高追，亦會擔心銀行能否估足價。因為由購入物業至成交期間，大約有一個半月的時間差，若估價持續回落，今日低位撈貨，但等於明日高追，準買家很可能要捧差價上會。所以一直說要入市的準買家，在真正跌市時，往往鼓不起勇氣入市。 另一個考慮因素，就是準買家在租樓與供樓之間作抉擇時...

...但若把今天樓市跟2008年金融海嘯相比，我們也會發現當中的分別，特別是銀行處理借貸的取態。 2008年金融海嘯，樓價能在短短一季內回調30%，背後跟銀行落雨收遮有莫大關係。當時銀行除了上調樓按息率外，還在短時間內把物業估值大幅收緊，有買家在購入物業時明明估足價，怎料上會期間卻遇上估價回調，要不自己補差價上會，否則就要撻訂收場，結果加速樓市調整。 2022年的今天，息口的確有顯著變化。自今年九月以來，本港銀行已兩度上調最優惠利率，例如龍頭行「滙豐銀行...

...能力有關。無能力上會，背後因為資金不足。資金不足，除了跟準業主因不同因素錯判供款能力外，部份原因跟估值大幅滑落，估價不足導致買家要捧差價上會。在無能力捧差價下，唯有放棄交易。 本港對上一次出現大規模撻訂，已要數到2008年金融海嘯。當時銀行為求自保選擇「落雨收遮」，透過大幅度加息增加準買家借貸成本，令買家知難而退，同時大幅度調低物業估值，部份買家在跌市前簽訂臨約，但上會前估值大幅回落，最終因不能補足差價而被迫撻訂離場。 翻查土地註冊處資料...

...跌幅還要深，特別是追破頂價的買賣，跌幅更誇張，我們《胡 ‧ 說樓市》團隊翻查十大屋苑中呎價最高物業，並對照最新銀行估值，平均跌幅11%，跑輸大市。抽出個別屋苑，除了太古城、嘉湖山莊及映灣園，實質跌幅2%至7%，跌勢稍為少於大市，其餘七個屋苑跌勢很誇張，部份甚至已跌近20%。 用實質銀碼表達，你可感受入肉之處。買入價較估價跌19%、成為十大屋苑摸頂貨跌幅之最的美孚新邨，業主在2019年7月時，以2,330萬元買入「百老匯街24號高層...

...不能而非不為」。 加息影響之深，對於購入了長樓花期、而又選用建築期付款的準買家，一樣有衝擊。因為當物業臨近上會時，買家開始尋找銀行承造按揭，你會發現當日雖用2.5厘計算壓測，但現在卻要用更高息計算，其入息要求也不同。 如果你能感受香港...付款辦法提供「提前上會回贈」等方案，都建議可盡量採用，否則稍後真正加息時，壓測上調，還伴隨市況淡靜估價滑落的雙重夾擊下，上會負擔可能較想像中沉重。不過，如果有需要申請新按保借取高成數按揭，卻仍須等待...

...放盤後，等於「NOVO LAND」開價前入市的準業主，已承接了貴價貨。 例如有「溱柏」買家，在6月尾以718萬元購入一個位於「3座中層G室」，實用面積542呎。按正常45天成交期推算，單位應在八月中完成交易。但翻查銀行估價，物業已經跌價至681萬元，成交價比估價低約37萬元。若這名準業主借取90%按揭，原本可借取646.2萬元，現在只能借取612.9萬元，相當於要補差價33萬元。

...等自然死亡，則要看死亡時間。若屍體良久後才被發現，甚至已腐爛，單位也會被視為凶宅。另若是跳樓，除了伏屍地點外，起跳單位也會成為凶宅。 要保障自己利益，必須直接、明確地詢問代理。切記用字太模糊，如問有沒有「污糟嘢」。因為各人對於「污糟嘢」的定義或有不同，容易產生誤會。另外還有四個方法來查詢單位是否凶宅，又者附近有沒有曾經發生事故，包括查凶宅網、查冊、查銀行物業估價，及查詢街訪和大廈管理員。 想查看更多影片： https://www.28hse.com/news/video

...是首三年息口為定息1.88至2.68厘，投資者只需放低20%首期，便可以低成本持貨三年，若三年後樓價升值，也可免除「額外印花稅」出售物業獲利。因此計劃推出後，樓盤售出超過80個單位，佔總單位量近半。 我們《胡 ‧ 說樓市》編輯部抽出選用「Hillside 1100」的成交紀錄，撇除撻訂的幾個單位外，累計有84個單位選用類近計劃，把當日的成交價，對照今日的銀行估價，你會發現75個單位的估值，平均估值已低於當初的成交價17%。