...16個單位。THE HOLBORN在港鐵西灣河站及太古站中間，步行至兩站，大約需要4至6分鐘。它只有1座，提供420伙，涵蓋開放式至三房套連儲物室戶型，實用面積由200至574平方呎不等。現時尚餘17伙待售，包括兩伙特色戶。項目於去年已經入伙，仍然進行現樓銷售中。 THE HOLBORN主打開放式及一房戶，當中一房最多，若計及特色戶，佔總伙數約五成八。第一個參觀的租盤都是一房，不過就是平台單位，實用面積257平方呎。業主現時叫租2.1萬元，呎租約82元。

...500元，等於收到年租138,000元，回報3.9厘。 這個回報，面數跟現時銀行定存4厘相差不遠，如果投資者什麼也不做，只把全筆350萬元做定存，一年零風險穩袋140,000元，跟買物業收租的回報差距不多，但當中未計及很多變數，包括未計算單位待租期間零收入、亦未計算放租時要支付代理佣金、及其他固定開支，如管理費、差餉、物業稅等，故回報要打折扣。 第二個選擇，買家就算手持巨額現金，也可以分散投資，選擇借錢上會。以現時非自用物業最高按揭成數60%計算，投資者不用一炮過...

...延遲繳付印花稅；並在2011年，連2,000萬元以下的物業也被取消延交申請。此後，買家必須在簽署合約後的30天內繳付印花稅。如果相關政策沒有放寬，或印花稅沒有進一步下調，對炒家仍是一重枷鎖。 全面撤辣迎來另一個轉變，會出現在長樓花期的新盤上。以前買家熱衷購入樓花項目，是因為只要放低少量首期，就可以在樓花期睇到尾，待落成時才上會；部份發展商會利用長成交期，配合付款辦法吸引炒家，如提供首兩至三年「供息不供本」等方案。 對炒家來說，若開售價格具有合理水位，或...

居在半山也是身份象徵的一種，莫言樓價，這裡的租金也不便宜。今集會跟參觀兩個豪宅租盤，分別來自西半山海天閣及北半山寶馬山花園。 海天閣租盤為中層A室，實用面積2315平方呎，採4房1套連儲物室連廁的間隔，叫租10萬元，包一個車位，呎租約43元。單位由發展商信置持有，造過一定程度的翻新，鋪有木地板，以及塗有白色牆身，保養潔淨。只計大廳，至少等同整個1房單位，擺放多組大型家具也沒有難度。

...反彈，但氣氛依然淡靜。過去周末，主要代理所錄藍籌屋苑的成交只有8至12宗；而綜合四天假期，則介乎14至23宗成交。二手交投仍然以減價盤為主導，個別成交價更見屋苑多年低位。其中鰂魚涌老牌屋苑南豐新邨，新近有成交單位呎價重返2016年水平。來自3座低層一間實用570平方呎的單位，屬三房間隔，望內園景。原業主累減152萬元後，獲同區租客以568萬元承接，呎價僅9965元，跌穿1萬元關口。不過同樣因原業主於2000年僅以188萬元購入單位，所以帳面可以賺到380萬元。單位於23年間...

樓市轉角，高位下買樓花的業主未必個個笑著收樓，因為在跟發展商對賭樓花期市況變化，暫時可能先輸一仗。今集我們到曾打破住宅地王紀錄的長沙灣新盤「維港滙」開箱驗樓，業主當日以$1,300萬購入兩房單位，今時今日租務回報又是否足夠支撐? 今次我們抽中驗樓的單位，位於5座低層A室，單位實用面積532呎，兩房開則。入屋大門旁是梗廚，放置L形廚櫃後，其中一幅牆身安裝了大型窗戶，以致犧牲加裝吊櫃的位置...

將軍澳南今年累計錄得逾400宗租務成交，維持去年同期相若的水平之餘，租金較去年上升百分之5。一如今集參觀的兩個租盤，銀行對單位的估價分別為1254萬及872萬元，借取最高按揭成數，以新造按揭4.125%息率計，假設購入The Parkside的單位，每月供款為49151元，而海翩滙的每月供款則要38987元，至少較租金高出6成。

...驗樓師認為如果裝置不具過濾空氣的功能，對住戶的幫助有限，而且妨礙傢俬及家電的擺位。 一如過往多個恒基的單幢盤，驗樓單位的煤氣熱水爐同樣置於露台頂，增加工人維修的難度。另外，正因為單位對正青山道，按照條例，單位需要加裝噪音...前往最近的長沙灣港鐵站，只需約兩至三分鐘步距，入伙後都陸續有業主放租。只是現在放盤較多，目前「映築」兩房戶叫租大約16,000元至18,800元，呎租約49至58元，以驗樓單位的買入價746.46萬元計算，成功放租的預期回報約2.6厘，若扣除1,564元...

...有2房單位在8號風球之下，以1100萬元成交，單位採兩房連儲物室間隔，實用面積564平方呎，呎價19504元，買家原為同區租客，現時轉租為買，原業主則為退休人士，在2016年以845萬元購入單位，轉手帳面獲利255萬元或3成。 另外，鰂魚涌太古城...星期六、日只錄約3至5宗成交，按周大跌最多5成7。 至於一手市場方面，雖然政府放寬按揭措施，但兩個在周末開售的全新盤，銷售未見理想。由嘉里、信置及太古等合作發展的黃竹坑海盈山，主打中高價的物業，首輪開售單位的折實樓價，由約966萬...

房委會在上周五通過恆常化「租者置其屋」計劃，目前約18.4萬個租置計劃單位當中，約3.2萬個單位尚未出售，售價由14萬至123萬元不等，將會在今年年中接受申請，綠表人士及「特快公屋編配計劃」的申請人...佔開售單位85%。其餘的成交主要來自一些新盤貨尾，包括何文田瑜一．天海、紅磡必嘉坊．迎匯以及西九龍維港滙III。 展望本周的新盤市場，協成行旗下的筲箕灣傲華，有機會開價，首批不少於50伙，另外由恒地發展的啟德HENLEY PARK，今天(星期一)開放示範...

...事項，將通知業主驗收。單位問題不算多，可以即收樓即放租，鄰近香港大學，有穩定海外學生客源，亦可吸引在中區上班的白領，加上以單幢樓而言，「Kennedy 38」設有兩層會所，最大問題是，租值是否追得上? 項目入伙時約有十個租盤，類近驗樓單位叫租約23,000至25,000元，平均呎租76元至83元，若能夠租出，回報則有2.9至3.2厘，但至截稿時仍未錄得類近單位的租務成交，而且樓盤的管理費也挺貴，每呎要6.16元，亦會蠶食回報。

...第二季樓市有一定作用，但樓市是否就此復活? 還要視乎其他因素。 在今年首季，市場主力消化堆積的平價盤源，但當所謂的筍盤被吸納後，樓市會先進入新一輪拉鋸，畢竟肯接受議價的業主已走貨，餘下業主取態可能轉趨強硬。他們未必願意提供之前...甚至可能掉頭加價。之前買家佔上風的市況，有可能慢慢逆轉，除非準買家願意重拾追價心態，否則樓市可能膠著。 對於在租與買抉擇的準買家，他們會評估供樓是否著數。因為目前息口仍高企，息本比例已逆轉至64%供息及34%供本，跟以前息口2...

今集我們來到啟德跑道區，這裡被視為2023年的新盤重貨區，當中一個新盤已率先落成入伙，是由中國海外發展的「維港1號」。交通繼續是跑道區的最大致命傷，但交樓質素又係點? 租務市場又係點? 位於承豐道11號的「維港1號」，由兩座高座及一座低座組成，合共1,059個住宅單位，當中過半單位為兩房上車間隔，分開梗廚及開放式廚房類別。梗廚單位面積介乎536至564呎之間，共有60伙；開廚則佔多數，面積約400呎的單位都屬於此類型，一共有493個單位。我們抽中驗樓的單位便屬於此...

近期入伙的新盤一個接一個，其中最受市場關注的柏傲莊，由新世界及港鐵合作發展，坐落大圍站上蓋。整個屋苑一共有7座，分3期發展，率先入伙的第1期，包括第2、3座，供應783伙，涵蓋1房至4房戶型，現時已錄逾100宗租務成交，部分細單位呎租逾50元，媲美九龍市區盤的租價。 今集參觀的1房租盤，實用面積327平方呎，叫租18000元，呎租55元。客廳呈長形開則，門口位置配備全身鏡及鞋櫃，相連22平方呎的露台，向西可望內園景緻。

...另一位驗樓師Donald指出，冷氣機頂蓋因為凹了，所以適逢驗收當天下雨，便會有積水，易招惹蚊蟲，建議更換。另外，冷氣機下方的散熱去水喉呈U型，同樣容易積存排水，建議可以重新順斜接駁水喉或墊高水喉。 OMA by the Sea附近不設大型商場，最近可以購物的地方為黃金海岸。若住戶希望有更多選擇，可以到樓盤對出的巴士站，乘坐公共交通工具至屯門市中心。項目現時約有11個單位放租，跟今集放盤相若大小、但間隔不同的單位，叫租由1.1萬至1.4萬。

日出康城新盤供應源源不絕，連同新近入伙的LP10，已供應逾1.9萬伙，超過全港最多伙數的嘉湖山莊。樓盤提供康城首現的2房1套戶型，驗收單位實用面積647平方呎，劃出2房1套連儲物室間隔。業主本居於將軍澳逾20年，租過調景嶺及寶琳等屋苑，見LP10開價合理，決定轉租為買，於2021年購入單位，打算一家4口連同傭人一起居住。

樓市正值下行周期，有心置業的準買家，多抱觀望態度，傾向租樓。今集到訪藍田站滙景花園以及鄰近KOKO HILLS，以2萬元作預算，看看可以租住怎樣的單位。滙景花園的租盤實用面積612平方呎，叫租2萬元，呎租32元。單位裝修潔淨，配有不少家具，例如電視機櫃、儲物櫃、衣櫃等。大廳採鑽石形開則，雖然不規則，但勝在空間寬敞。三間睡房由約60平方呎至逾90平方呎，開則方正，其中一間更配有對流窗通風。

...問題，其中洗手間企缸有大範圍空鼓，擔心有剝落風險。 9月20日，也就是遞交執修清單後一個月，Chris透過WhatsApp向執修部職員查詢，回覆指剛找到合適物料，會另安排師傅處理；又表示若Chris希望把單位放租，可以同步尋找租客，因為可先讓租客進駐，之後再處理執修問題，但Chris覺得洗手間問題一天未處理好，也難以安排租客入住。 10月1日，也就是提交報告後的一個半月，Chris再到單位視察，發現淋浴間空鼓仍未處理，由於執修進度太緩慢，...

...影響樓市的短期因素歸納出來，跟大家一起討論。 上集，我們盤點十大屋苑的摸頂成交時，曾經提及一個因素，就是租值。租值有沒有失守，是衡量樓價承托力的重要指標。最起碼，我們知道業主在跌市時，退守把物業放租，大約收到多少預期回報...樓市推動力。 這個反映購買力的指標，固然是其中一個考慮因素。隨著政經局勢轉變，本港近年湧現移民潮，導致急讓的移民沽盤上升，大家鬥快出貨，沽盤形成跌價壓力之外，更重要是購買力的自然消耗。未有移民潮前，業主賣樓後總有自住需求...

...平滑被扣分外，各細項也算力保不失，單位總分有94分，評分有A級，比起一期「利奧坊．曉岸」74分，總得分扯高20分。我們把驗樓結果轉交恒基，發展商回覆指，洗手間地台去水位已完成修繕，業主亦已到場驗收。至於其他設計問題，發展商稱設計師已綜合考慮單位各種條件，並盡量善用空間。 「利奧坊．曦岸」在住客大堂設有戶外泳池、以及健身室等會所設施。至於屋苑租務，類近細單位的月租介乎10,500至10,800元之間，未扣除管理費回報2.5厘至2.6厘，勉強貼近大市水平。