...繳付30,232元，2023年度因政府只寬減首兩季差餉，應繳差餉及地租為33,232元，但今年卻增加至34,232元。首季繳交7,803元後，之後三季各交8,803元。 由於差估署評定「應課差餉租值」時，會以一個時期的租金劃線。參考過去紀錄，政府會參考剛過去的10月租金作評估基礎，故今日見到的「應課差餉租值」可能跟當下狀況有出入。根據差估署網上資料顯示，如果你對於重估後的「應課差餉租值」有意見，必須於5月31日前向署長提交建議書，過期後估價署署長將無權受理逾期申請。

...高價格轉售予另一買家。不過自從政府10多年前收緊「摸貨」限制及引入樓市辣招，炒家要在普遍3個月的成交期內，賣出物業的成本大增，因此「摸貨」已經絕跡多年。 消息指，本港多家銀行已暫停承造「摸貨」按揭。中原按揭董事總經理王美鳳...支付樓價，因為未必能透過一般銀行按揭「上會」，就算能成功承造按揭，銀行過往的做法亦會以樓價較低的「確認人」合約估價，最終買家獲得的按揭成數會較買入價低，預計不會成為主流。金管局回應指，要求銀行妥善管理涉及的風險，相關風險可能...

...當租務回報愈高，反而愈不能吸引買家入市，我們該怎樣解讀這現象? 去年年中，我們已跟大家談論過類近議題。去年八月，中小型住宅的租金回報重上三厘水平，是自2017年以後首見，而之後回報率亦繼續上升。來到大半年後的今天，差餉物業估價署資料顯示，當一層45平方米的中小型住宅，最新平均樓價回落至579萬元時，租住同一層住宅的月租卻上升至17,280元，回報率達3.58厘。 價跌租升，會引起用家反思應否重新考慮買樓，因為租樓成本隨時比供樓還要高。當一層樓「供平過...

財政預算案公布前夕，差餉物業估價署數據顯示，上月樓價創逾7年新低，按月跌幅再度擴大至約1.6%；按年亦跌逾9.4%，是11個月以來最大。上月租金1年來首次回落，按月跌約0.3%，按年仍升約6.9%。萊坊董事、大中華區研究及諮詢部主管王兆麒表示，租金回落，由於農曆新年假期前是傳統淡季，預計2、3月租金會回升。 他又認為，不論明日政府公布的預算案為樓市措施減辣或全面撤辣，樓價都跌勢難止，樓價要待息口轉向才會回升。他預計，上半年樓價跌3%至5%，下半年持平，全年樓價...

...根本不能確認樓市已經走出轉角市。 事實上，準買家的擔心也不無原因。因為在部份劈價成交的推動下，銀行估值的跌勢並沒有終止。就以我們追蹤的十個指標屋苑為例，由特首李家超去年宣讀《施政報告》減辣後的翌日至今，銀行已經下調物業估價，這個跌勢並未停止，一季過後的今天，十大屋苑估值全面報跌。 太古城有物業估值跌穿700多萬元，跌至只有600多萬元，而全盛時期是過千萬元。杏花邨沒有如此慘烈，一個最高估到781萬元的單位，跌至《施政報告》翌日的648萬元，現在...

...吸引境外客或買樓收租人士，大家仍在觀望之中，不過我們《胡‧說樓市》檢查十大屋苑估價後發現，《施政報告》宣讀後，估價卻進一步下滑…… 特首李家超在任內第二份《施政報告》中，把實施多年的「額外印花稅」，由原來綑綁三年縮減至兩年...樓價只會愈跌會有。相比於境外投資者及收租客，減稅可直接減輕置業成本，用家會更關注銀行取態有沒有變化，當中包括物業是否估足價。 我們《胡 ‧ 說樓市》編輯部抽出十大屋苑中的55個單位，分別在《施政報告》一星期前做了一次估價...

...新鴻基地產(00016)旗下屯門新盤NOVO LAND推出93個單位，折實平均呎價逾1.3萬元，低於5個月前首批呎價。 NOVO LAND第2A期推出第4張價單，涉及93個單位，折實平均呎價逾1.3萬元，較上一張價單呎價低逾7%，亦低於約5個月前首批單位的呎價。 新一批單位面積238至693平方呎，折實價由約335萬元起，值得留意的是，項目增設樓價保障條款，若買家付清餘額，完成交易時，差餉物業估價署的新界樓價指數低於買入時水平，買家可獲相等於樓價最多5%的回贈。

...則是幾年內一直供利息給發展商，卻沒有供任何本金，最終也要轉按至傳統銀行。因此，當政府落實放寬新按保至樓花物業後，因買家可直接選用即供付款辦法借取新按保，故會棄用發展商按揭計劃，日後新盤的付款辦法或會反璞歸真。 對準買家...選用即供付款辦法借取新按保上會，較以前建築期付款，待項目落成時才申請新按保，能減少樓花期內，因樓價逆轉產生估價不足的憂慮。以前即供與建期的售價差異不大，但始終選用建期可增加新按保的選擇，所以很多新盤買家傾向選擇建築期...

...的樓花，最高承造9成按揭，1000萬以上至1500萬元的樓花，最高可借8成，貸款上限為900萬元，以較高者為準，至於1500萬元以上至3000萬元的樓花，最高則可借7成，貸款上限為1200萬元，同樣以較高者為準，準則跟現樓看齊，意味高成數按揭，不再局限於建期付款，選用即供也可申請得到，買家可以即時上會，不需承擔樓花期內樓價下跌，而導致估價不足的風險，不過計劃只適用樓花期少於1年的項目，按證公司表示，是次修訂是考慮物業市場的情況，旨在透過按保計劃以協助市民置業。

...作為賣點，而首張價單又只有三個單位低於700萬元水平。 今日回看，如此樓價當然匪夷所思，因為抽出其中一個樓層給銀行估價，發現沒有一個單位估得足當日的買入價，平均跌幅介乎12%至22%。最誇張是這個P室、實用面積384呎的兩房單位...業主普遍支付了較高比例首期，令他們在面對負資產時有較大的抗壓能力。 當時政府仍未放寬按揭保險門檻，600萬元以上的物業只能借取60%按揭，也就是自己需要支付40%首期；而1,000萬元以上物業則只能借取50%按揭，自己需要支付一半樓價，即使他們...

...這些臨時支撐可以一次過想得很好，不用拆來拆去。」 發展商須在指定時限一次過售出所有單位，政府不會回購未售出的單位。發展商提出的預售市價當局亦不會照單全收。 房屋局常任秘書長王天予：「收到價單後，自己都會去查證，會找差餉物業估價署幫我們看看究竟發展商提出的所謂市價是否合理的市價，最終決定權在局長，我們給靈活性發展商，它亦要計算，因為我不會包底，所以都要考慮究竟是否可賣出、目標群組客戶如何，留待它們發揮智慧。」 如單位未能售出，發展商可向政府...

房屋局公布，本港未來三至四年有高達107,000個一手單位供應，創2004年以來的有紀錄新高；同時差餉物業估價署發布的《香港物業報告2023》顯示，全港有54,937個空置單位，把私樓空置率推高至4.4%，創12年新高，但點解樓價仍然高企? 以目前全港一手供應來看，絕對反映政府推地有成效。逾十萬個單位，足以應付未來三至四年的私樓需求，也等於平均每年有27,000個單位可推出；但就算全數推出，市場也未必能全數吸納，因為過去五年，市場平均每年僅吸納15,975個一手單位，供應遠高於...

...呢? 去年全年樓價回落15%，銀行對物業的估值也時光倒流至2017年水平，銀行對按揭業務看似轉趨保守，也加劇樓價跌幅，但目前樓價似乎已經收回大部份失地。我們《胡 ‧ 說樓市》編輯部追蹤十大指標屋苑的估值，發現過去一季的物業估價全數回升，平均升幅達9%，甚至跑贏整體樓價的7%實質升幅。估值彈幅較大的屋苑以上車類別為主，「沙田第一城」、「新港城」及「黃埔花園」估值，首季甚至彈升14%，中價屋苑「太古城」、「美孚新邨」等則回升9%。 銀行估值鬆綁，對準...

...幅度愈小，但樓價1,000萬元以下的物業都受惠。以去年為例，低於300萬元的買賣僅有2,164宗，佔成交5%，但1,000萬元以下的物業則佔達79%。如果之後樓價沒有太大變化，今次政府寬減印花稅，大致可令80%交易受惠，亦難怪《預算案》後，各區成交量...閣」的高層單位，當時僅以1,258萬元售出。若跟今日類近成交對比，已反彈至1,480萬元，相當於樓價回升超過10%。翻查銀行估價，這個四個月前低價售出的單位，今日估值已回升至1,344萬元。 「沙田第一城」的284呎細單位，在去年都出現數宗低於400萬...

...銀行估值跌得比樓價快，其意義在於當準買家以為成功趁低吸納，實情購入價卻未獲銀行承認，假如銀行估價為市價的參考基準，這反映價格有可能仍要尋底。同時，已經購入物業的買家，承造按揭時也要有補首期的心理準備，如果購入的物業估價不足，跟成交價偏差超過10%，銀行未必願意以成交價作為批核基準，而僅以估價作基準批出貸款，準買家有可能要補差價上會。 銀行估價對準買家的意義，還有被視為跟業主鋤價的理據，亦是衡量入市與否的一個指標。若以編輯部追縱的十個...

...貿然入市，一旦之後繼續跌，也等於自己高追了，心理一定不好受，畢竟物業跟股票並不相同，很多人只得一注資金，不如股票般有「向下溝貨」的本錢。 以為撈底、怎料高追，亦會擔心銀行能否估足價。因為由購入物業至成交期間，大約有一個半月的時間差，若估價持續回落，今日低位撈貨，但等於明日高追，準買家很可能要捧差價上會。所以一直說要入市的準買家，在真正跌市時，往往鼓不起勇氣入市。 另一個考慮因素，就是準買家在租樓與供樓之間作抉擇時，會盤算究竟...

...我們也會發現當中的分別，特別是銀行處理借貸的取態。 2008年金融海嘯，樓價能在短短一季內回調30%，背後跟銀行落雨收遮有莫大關係。當時銀行除了上調樓按息率外，還在短時間內把物業估值大幅收緊，有買家在購入物業時明明估足價，怎料上會期間卻遇上估價回調，要不自己補差價上會，否則就要撻訂收場，結果加速樓市調整。 2022年的今天，息口的確有顯著變化。自今年九月以來，本港銀行已兩度上調最優惠利率，例如龍頭行「滙豐銀行」的最優惠利率，已由原本的5厘，上...

...能力有關。無能力上會，背後因為資金不足。資金不足，除了跟準業主因不同因素錯判供款能力外，部份原因跟估值大幅滑落，估價不足導致買家要捧差價上會。在無能力捧差價下，唯有放棄交易。 本港對上一次出現大規模撻訂，已要數到2008年金融海嘯。當時銀行為求自保選擇「落雨收遮」，透過大幅度加息增加準買家借貸成本，令買家知難而退，同時大幅度調低物業估值，部份買家在跌市前簽訂臨約，但上會前估值大幅回落，最終因不能補足差價而被迫撻訂離場。 翻查土地註冊處資料...

...個別屋苑跌幅還要深，特別是追破頂價的買賣，跌幅更誇張，我們《胡 ‧ 說樓市》團隊翻查十大屋苑中呎價最高物業，並對照最新銀行估值，平均跌幅11%，跑輸大市。抽出個別屋苑，除了太古城、嘉湖山莊及映灣園，實質跌幅2%至7%，跌勢稍為少於大市，其餘七個屋苑跌勢很誇張，部份甚至已跌近20%。 用實質銀碼表達，你可感受入肉之處。買入價較估價跌19%、成為十大屋苑摸頂貨跌幅之最的美孚新邨，業主在2019年7月時，以2,330萬元買入「百老匯街24號高層B室...

...的問題，「不能而非不為」。 加息影響之深，對於購入了長樓花期、而又選用建築期付款的準買家，一樣有衝擊。因為當物業臨近上會時，買家開始尋找銀行承造按揭，你會發現當日雖用2.5厘計算壓測，但現在卻要用更高息計算，其入息要求也不同...例如發展商付款辦法提供「提前上會回贈」等方案，都建議可盡量採用，否則稍後真正加息時，壓測上調，還伴隨市況淡靜估價滑落的雙重夾擊下，上會負擔可能較想像中沉重。不過，如果有需要申請新按保借取高成數按揭，卻仍須等待新盤將近入伙...