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搜尋 按揭利息計算 的結果,共 16 筆

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    胡‧說樓市|實例計算短炒成本!
    ...要打折扣。 第二個選擇,買家就算手持巨額現金,也可以分散投資,選擇借錢上會。以現時非自用物業最高按揭成數60%計算,投資者不用一炮過支付350萬元,只需支付40%樓價,相當於140萬元,以現息口水平攤分30年還款,每月供款10,179元...印花稅、律師費及買樓經紀佣金共95,100元,以及140萬元首期資金,投資者仍手持約200萬元現金,把它再做定存或放在按揭存款利息掛鈎戶口,亦可收4厘利息,一年可收息80,000元,同時持有物業搏升值。跟全筆資金350萬元放入定存比較,息口不變...
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    胡‧說樓市|租務回報追貼定存! 係咩原因令投資者卻步?
    ...單位蝕讓案例,一個304呎的單位,以383萬元售出,較原業主買入價495萬元,跌價112萬元離場,假設新業主同樣借取90%按揭,以現息口計算,月供17,000元,但類近單位市值租金卻只是13,000元,則下半年必須減息最少兩厘,才能出現「供平過租」。 雖然租金升、樓價跌,租務回報率高企,似乎我們仍未見到「供平過租」的現象出現,但如果純粹抽出租金,再跟供樓的利息成本作對比,則即使在現時的高息環境下,有部份屋苑仍然出現「供平過租」的情況。供樓開支可以分拆出利息及...
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    胡‧說樓市|嘉湖呎價跌穿$7,000,為何買家仲未衝入市?
    ...低層C室、實用面積688呎的三房間隔,就由原本開價1,000萬元,直線減至650萬元成交。 別以為業主開價特別誇張,回到加息前的2022年9月,這個基本上屬於市價,當時平均售價935萬元。今日下手買家以650萬元接手,90%按揭上會,月供大約30,000多元,而當中支付利息約22,300元,與現時在市面租用同一層物業,月租約23,500元,實際上也是相差無幾。 太古城最近出現一宗呎價跌穿12,000元的個案,代理形容劈價貨僅曇花一現,位於怡山閣低層A室,一個實用593呎的單位,原業主...
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    胡‧說樓市|數據研究–樓市疲弱,市民負擔得起嗎?
    ...租金收入僅為每月16,335元,未扣除雜費的回報僅為3.3厘,回報並不算吸引。要他們把同一筆資金,寧願賺少一點定存利息,而冒險放在磚頭,則物業必須有更強的賣點。 物業跟定存不同,物業或許具升值潛力,定存卻只屬保本之列,但...會升至85%。 當然政府用了較嚴謹的假設,但如果我們以實際景象推算中小型家庭的負擔。以一層中小住宅售價586萬元計算,借取90%按揭,攤分30年還款期,以現時息率4.125厘,月供也起碼要26,141元,佔家庭入息中位數40,500元的65%,但如果要通過壓力...
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    胡‧說樓市|新地出奇招谷客! 樓價墊底幫唔幫到手?
    ...樓價指數僅為臨時數字,直至修訂為正式數字,起碼需時三個月。雖然準業主可於明年10月前申請樓價保障,但若以5月劃線,則起碼要等到2024年8月才可得出正式指數計算賠償金額,這已經超過了上會死線。 還有一點要留意,如果你買樓時選用財務公司計劃,則不能選用「置開心」樓價保障,一定要用傳統持牌銀行的按揭才受理。因此,若你選用發展商財務公司一按、二按等計劃,也等於失去了相關權利。 可能你會問,要如此「整色整水」,發展商何不直接減價5%? 一來,推出奇招可以...
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    胡‧說樓市|谷友轉按抉擇–加息 VS 甩保及回贈!
    ...究竟他應否轉按呢? 要回答這個問題,首先要再問自己三個問題。第一,現時物業估值多少? 貸款本金尚餘多少? 因為計算轉按時,銀行會以當刻物業估值,評估按揭成數後,計算最高借款金額。如果借款金額高於剩餘貸款金額,則買家可能要補差價才能轉按。 特別是一些選擇了「供息不供本」的買家,因期內一直只供利息,卻從來未曾償還貸款本金,他們轉按所需的樓價升幅就更加大。如果真的選擇補差價轉按,也要考慮資金流動的問題。辛辛苦苦儲了一筆流動資金,究竟把這筆...
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    胡‧說樓市|供樓注意:加息周期接近尾聲?
    ...影響資金成本的因素。 我們想說的是,市場愈是把「美國加息周期接近尾聲」的消息放大,我們愈要小心類近說法的理據。對於加息的影響,最直接還是先計算自己的負擔能力。經過多次加息後,本港銀行都曾調整按揭牌價,現時最優惠利率按揭利率是P-2.25厘,相當於實質樓按息率高見3.5厘,較未加息前的2.5厘,現時供貴一厘利息。 而且你每月供款的息本比例,亦扭轉至64%支付利息、36%供本金,跟以往各佔一半有分別。若不看升值因素,同一物業的租金支出大、還是供樓的利息...
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    胡‧說樓市|預算案後退稅額減少! 供樓利息扣稅用得未?
    ...元,相當於每月供款利息支出8,333元,便可把該年的扣稅額用盡,以前低息周期,本身供款額較大,才會令每月利息增至8,333元,反觀加息周期下,即使供款額不算很高,也可把免稅額盡用。 以現時二手樓按揭息率3.625厘計算,每100萬元貸款額,攤分30年還款,第一年每月利息支出為2,995元,粗略計算,若現時尚欠銀行貸款額278萬元,每月利息支出則為8,333元,大致可用盡扣稅額。當然,利息會隨本金遞減,而且用不同供款年期亦有不同結果,可以留意銀行寄來的月結單,會清楚...
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    胡‧說樓市|點解跌市你都唔敢買?
    ...561元,當中有66%用來支付利息,也就是說,問銀行借100萬元,每月要償還利息2,995元,比之前高出45%。準買家會計算,究竟這2,995元的利息是否「俾得過」? 而且,今日租值同步回落下,你又會發現原來租樓支出,可以少供樓利息一點,準買家在供租...冷卻。 我們抽出了幾個指標屋苑,好像天水圍「嘉湖山莊」,446呎的兩房開則,以現時平均售價480萬元,若承造90%按揭,連按保月供超過20,000元,當中有13,585元為利息部份;反觀租住同一層物業,租金支出僅10,500元。 又例如觀塘...
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    胡‧說樓市|定存 VS 收租! 矛盾大對決!
    ...分散投資。 當然樓按息口同步趨升下,槓桿效應是否一定帶來好處,這就另作別話。若以剛才例子,若手持1,000萬元,打算購入價值1,000萬元的物業,可以自己支付一半首期,也就是500萬元,向銀行借500萬元按揭,以現時息率3.375厘計算,每年供款265,258元,當中有167,244元為利息開支,雖然表面上每年收取290,000元租金,但扣除物業稅,及供款利息後,實際只收到80,300元。假如他把餘下一半500萬元資金作定存,收取215,000元利息,一年後實際收取的金額為295,300元,回報仍較將全筆...
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    胡‧說樓市|滙豐推兩年定息按揭,有咩注意事項?
    ...參考,實際操作需在分行按揭主任審批時決定。 問題是,雖然銀行不用浮息期的息率計算壓測,但滙豐定息計劃的罰息期為三年,比一般兩年罰息期為高。換言之,選擇...外,也要把銀行全數現金回贈退還;定息期完結後,又不想選用滙豐銀行的浮息按揭,若在這個時候轉按,也要退還當日銀行提供的現金回贈。 還有一點要留意...的1.8%為低,當然也視乎個別買家的情況而定。至於被視為對沖加息威力的「按揭利息掛鈎計劃」(Mortgage Link),滙豐職員表示,跟其他按揭產品相同...
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    胡‧說樓市|息魔殺到! 應否縮短還款期慳息?
    ...按揭,全港業主都會受影響。面對亦步亦趨的加息周期,究竟現在正在供樓的業主,按揭安排上應有什麼部署? 究竟是否值得拉長「供款年期」抗衡加息影響力? 市場一直有個迷思,認為業主不應拉長供款期,背後原因是供款增多,變相多繳利息;但實情不少港人幾年便換一次樓,或者過了兩年罰息期便轉按。如果我們以...利息支出分別並不大。 以100萬元貸款額為例,選擇25年及30年供款期,以息率2.5厘計算,月供分別為4,487元及3,952元。若業主選擇最長30年供款期,其每月供樓支出比...
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    胡‧說樓市|匯豐首年定息按揭 VS 按證定息按揭!
    ...厘的選項,由第二年起轉回H按息率。H按息率H+1.3厘,以最新一個月拆息1.8厘計算,相當於H按供款息率為3.1厘,已觸及鎖息上限2.75厘。因此,現在選用匯豐定息計劃,似乎與...無大分別,實情是否如此? 既然首年定息與目前一般H按的息口相同,為何我們仍需要研究定息按揭計劃呢? 因為供樓並不是一個短線計劃,如果本身有意轉按,相關供樓利息安排會鎖足買家兩至三年。所以決定是否採用定息,或沿用傳統按揭計劃時,就要視乎你怎樣評估息...
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    胡‧說樓市|邊個屋苑係隱藏負資產高危?
    ...車位出售。原業主在2017年以5,623萬元買入,但一直到2022年終於以3,720萬元轉手,未計算任何印花稅支出、及其他手續費,單計面價大幅蝕讓1,903萬元,期內物業貶值34%。 表面上,以當時業主買入價5,623萬元來看,按照嚴苛的按揭政策下,理應買家需自己支付50%首期,只有50%樓價可獲銀行貸款,因此按道理就算物業...計劃,買家支付20%首期後,餘額80%可免入息證明下獲取貸款,而且三年期內只需償還利息、不需償還本金。這個計劃的吸引之處,是首三年息口為定息1.88至2.68厘,投資者...
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    胡‧說樓市|加息期轉按之三大考慮點!
    ...本比例會逆轉至五比五;再進一步,若最優惠利率加息半厘,息本比例會逆轉至六四比。 但背後應否縮短供款期,除了要看自己能否負擔外,還值得留意發揮的慳息效果有多大。以一般按揭計劃兩年罰息期作界線,用剛才的例子計算,400萬元貸款額,用「H+1.32厘」的息口供款,攤分30年的利息支出,首兩年為118,504元;但縮短至25年,利息僅減少至117,731元,只能節省773元,但供款卻因此捱貴15%。 用鎖息上限2.5厘供樓,用最舒服30年供款期計算,首兩年利息支出195,648元...
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    胡‧說樓市|遲收樓慘捱貴息,新盤業主揀即供都出事!
    ...被動狀態,而需要捱發展商貴息。 翻查成交記錄冊,「明翹匯」全盤兩座物業共776個單位中,扣除撻訂貨累計售出720個單位,當中31個名買家選擇了「即供及高成數按揭」計劃,以平均單位售價766萬元,及借取80%按揭計,當踏入高息期,每名買家每月需平均額外支付26,300元利息。換言之,只要每遲一個月交樓,這31名買家會為財務公司帶來額外815,300元收入;遲交兩個月,這31名買家就要累計多支付163萬。 針對「明翹匯」遲交樓影響即供高成數按揭業主,我們曾發信向發展商佳明查詢...
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