...支出前，收租所得大致可抵銷供款，但要扣起140萬元的首期成本。 由於投資者本身持有350萬元資金，扣除前期置業成本，包括印花稅、律師費及買樓經紀佣金共95,100元，以及140萬元首期資金，投資者仍手持約200萬元現金，把它再做定存或放在按揭存款利息掛鈎戶口，亦可收4厘利息，一年可收息80,000元，同時持有物業搏升值。跟全筆資金350萬元放入定存比較，息口不變的前提下，年收140,000元利息。這也等於如果投資者選擇借錢投資物業，實情是額外花60,000元成本，來搏取物業升值空間...

...一宗細單位蝕讓案例，一個304呎的單位，以383萬元售出，較原業主買入價495萬元，跌價112萬元離場，假設新業主同樣借取90%按揭，以現息口計算，月供17,000元，但類近單位市值租金卻只是13,000元，則下半年必須減息最少兩厘，才能出現「供平過租」。 雖然租金升、樓價跌，租務回報率高企，似乎我們仍未見到「供平過租」的現象出現，但如果純粹抽出租金，再跟供樓的利息成本作對比，則即使在現時的高息環境下，有部份屋苑仍然出現「供平過租」的情況。供樓開支可以分拆出利息及本金，利息...

...低層C室、實用面積688呎的三房間隔，就由原本開價1,000萬元，直線減至650萬元成交。 別以為業主開價特別誇張，回到加息前的2022年9月，這個基本上屬於市價，當時平均售價935萬元。今日下手買家以650萬元接手，90%按揭上會，月供大約30,000多元，而當中支付利息約22,300元，與現時在市面租用同一層物業，月租約23,500元，實際上也是相差無幾。 太古城最近出現一宗呎價跌穿12,000元的個案，代理形容劈價貨僅曇花一現，位於怡山閣低層A室，一個實用593呎的單位，原業主...

...單位租金收入僅為每月16,335元，未扣除雜費的回報僅為3.3厘，回報並不算吸引。要他們把同一筆資金，寧願賺少一點定存利息，而冒險放在磚頭，則物業必須有更強的賣點。 物業跟定存不同，物業或許具升值潛力，定存卻只屬保本之列，但今時今日...85%。 當然政府用了較嚴謹的假設，但如果我們以實際景象推算中小型家庭的負擔。以一層中小住宅售價586萬元計算，借取90%按揭，攤分30年還款期，以現時息率4.125厘，月供也起碼要26,141元，佔家庭入息中位數40,500元的65%，但如果要通過壓力測試...

...利息的做法是純粹補貼業主高於3.375厘的利息成本，補貼金額以樓價1%為上限。很明顯，銀行加息幅度遠高於預期，買家因供樓利息上漲而影響入市意欲，發展商無可避免要作出回應；但今次為「樓價墊底」，其釋出的意義卻是截然不同。 「樓價墊底...一半，而且所謂包底金額，最多只是樓價半成，根本有一半跌價風險，仍要由業主自行承擔。 第二個反映的重點是，銀行對按揭的取態或許轉趨審慎。最近，我們《胡 ‧ 說樓市》已相繼聽到有部份入伙新盤，銀行拒絕再按「合約價」來批出...

...這些問題，只談論成功申請後的處境，原來都很容易出事，因為這些計劃本身就屬於「先甜後苦」的糖衣毒藥。 部份高成數按揭計劃，起首幾年息口可跟傳統銀行看齊，但到第四、五年卻大幅跳升。縱使某程度紓緩業主起首幾年的供樓壓力，但蜜月期...則要捱貴息。然而，要達至轉按門檻，樓價必須醞釀較大升幅，對於一些「供息不供本」的計劃，甚至首幾年只支付利息、卻不供本金，當蜜月期過後，你會發現不曾償還一元本金，若物業沒有足夠升值空間，根本談不上轉按，結果業主處境...

...回籠，也等於刺激疲弱的市場，甚有托市意味，但實際能否達到如此成效? 以前市場側重一手樓，是因為按揭收得太緊，驅使發展商各出奇謀，推出高成數按揭爭客，但這類被視為「先甜後苦」的按揭計劃，有些首幾年低息、其後逐步高息；部份「供息不供本」計劃，則是幾年內一直供利息給發展商，卻沒有供任何本金，最終也要轉按至傳統銀行。因此，當政府落實放寬新按保至樓花物業後，因買家可直接選用即供付款辦法借取新按保，故會棄用發展商按揭計劃，日後新盤的付款...

...市場會否回歸平靜，而中斷租金升勢? 是直接影響回報能否維持三厘的因素之一。這點值得大家繼續觀望。還有一點，如果純粹因為住宅重現三厘回報，便馬上覺得樓市已重現投資價值，可能也忽略了其他因素，包括息口。因為買樓收租所涉及的按揭利息開支，實際上仍處於上升軌，這一點將抵銷收租所得，直接蠶食收租回報。 樓價與租金走勢背馳的情況，以前也曾經出現，只不過形勢剛好倒轉，當時租金跌、樓價升，回報不理想，反而有人衝入市買樓投資，因為當時全球量寬，貨幣貶值...

...升幅就更加大。如果真的選擇補差價轉按，也要考慮資金流動的問題。辛辛苦苦儲了一筆流動資金，究竟把這筆資金投放在物業較吸引，還是作其他用途，甚或投放在其他投資工具上更吸引呢? 又或者在不轉按的前提下，把相關資金存放在「按揭貸款利息掛鈎」(Mortgage Link)戶口，都可獲取3.25厘的利息。 即使物業有足夠升值空間，毋須捧差價轉按，但有沒有誘因在高息期下轉按呢? 第三個問題要考慮的，就是保費及現金回贈的收入，是否能抵銷息口上升的壓力。以谷友...

...是把「美國加息周期接近尾聲」的消息放大，我們愈要小心類近說法的理據。對於加息的影響，最直接還是先計算自己的負擔能力。經過多次加息後，本港銀行都曾調整按揭牌價，現時最優惠利率按揭利率是P-2.25厘，相當於實質樓按息率高見3.5厘，較未加息前的2.5厘，現時供貴一厘利息。 而且你每月供款的息本比例，亦扭轉至64%支付利息、36%供本金，跟以往各佔一半有分別。若不看升值因素，同一物業的租金支出大、還是供樓的利息支出多，這是租買之間需衡量的因素...

...元，相當於每月供款利息支出8,333元，便可把該年的扣稅額用盡，以前低息周期，本身供款額較大，才會令每月利息增至8,333元，反觀加息周期下，即使供款額不算很高，也可把免稅額盡用。 以現時二手樓按揭息率3.625厘計算，每100萬元貸款額，攤分30年還款，第一年每月利息支出為2,995元，粗略計算，若現時尚欠銀行貸款額278萬元，每月利息支出則為8,333元，大致可用盡扣稅額。當然，利息會隨本金遞減，而且用不同供款年期亦有不同結果，可以留意銀行寄來的月結單，會清楚...

...之後再慢慢睇、慢慢揀，睇啱價再決定入市，這亦解釋為準買家的入市心態突然冷卻。 我們抽出了幾個指標屋苑，好像天水圍「嘉湖山莊」，446呎的兩房開則，以現時平均售價480萬元，若承造90%按揭，連按保月供超過20,000元，當中有13,585元為利息部份；反觀租住同一層物業，租金支出僅10,500元。 又例如觀塘「麗港城」兩房單位市值690萬元，90%按揭月供29,737元，當中19,529元為利息支出，但租住同一層樓則只需15,350元。如果你是準買家，眼前可租可買，你都會傾向先租樓居住。

...分散投資。 當然樓按息口同步趨升下，槓桿效應是否一定帶來好處，這就另作別話。若以剛才例子，若手持1,000萬元，打算購入價值1,000萬元的物業，可以自己支付一半首期，也就是500萬元，向銀行借500萬元按揭，以現時息率3.375厘計算，每年供款265,258元，當中有167,244元為利息開支，雖然表面上每年收取290,000元租金，但扣除物業稅，及供款利息後，實際只收到80,300元。假如他把餘下一半500萬元資金作定存，收取215,000元利息，一年後實際收取的金額為295,300元，回報仍較將全筆...

...這個時候轉按，也要退還當日銀行提供的現金回贈。 還有一點要留意，選擇滙豐定按計劃，市場資料反映，最高只能獲取貸款額1.3%至1.6%的現金回贈，較坊間部份計劃的1.8%為低，當然也視乎個別買家的情況而定。至於被視為對沖加息威力的「按揭利息掛鈎計劃」(Mortgage Link)，滙豐職員表示，跟其他按揭產品相同，選用定息計劃都可以申請「按揭利息掛鈎計劃」，但強調必須在貸款批核書發出前遞交相關申請；當成功獲批貸款後，可獲得跟樓按相同的儲蓄息口。倘若買家...

...但高於同區二手如栢慧豪園及慧景軒等。 若跟同系近月推出的屯門兆康新盤OVO LAND比較，則高出最少近2%，新地強調一向以市價推盤，並指不太擔心息口因素影響新盤承接力。 新地副董事總經理雷霆說:「利息有上有落，回顧過去多年，香港按揭利率走勢大部分時間處於非常低水平，近期各大銀行積極爭取按揭業務，這些都有利置業。」 WETLAND SEASONS BAY第3期供應384個單位，由兩座樓高9層的住宅、兩座6層高別墅及6座洋房組成，首批單位1房...

一旦銀行上調最優惠利率，不單影響新造樓宇按揭，全港業主都會受影響。面對亦步亦趨的加息周期，究竟現在正在供樓的業主，按揭安排上應有什麼部署? 究竟是否值得拉長「供款年期」抗衡加息影響力? 市場一直有個迷思，認為業主不應拉長供款期，背後原因是供款增多，變相多繳利息；但實情不少港人幾年便換一次樓，或者過了兩年罰息期便轉按。如果我們以起首兩年推算，雖然業主攤長還款年期，會令每月供款驟然增加，但純粹從利息支出角度...

...相當於H按供款息率為3.1厘，已觸及鎖息上限2.75厘。因此，現在選用匯豐定息計劃，似乎與一般H按無大分別，實情是否如此? 既然首年定息與目前一般H按的息口相同，為何我們仍需要研究定息按揭計劃呢? 因為供樓並不是一個短線計劃，如果本身有意轉按，相關供樓利息安排會鎖足買家兩至三年。所以決定是否採用定息，或沿用傳統按揭計劃時，就要視乎你怎樣評估息口走勢，考慮其上升幅度及速度。 根據過去加息周期經驗，每當拆息上升後，最優惠利率亦會在一段時間...

...支出、及其他手續費，單計面價大幅蝕讓1,903萬元，期內物業貶值34%。 表面上，以當時業主買入價5,623萬元來看，按照嚴苛的按揭政策下，理應買家需自己支付50%首期，只有50%樓價可獲銀行貸款，因此按道理就算物業跌價34%，仍未足以讓物業跌入「負... 1100」的「三年供息不供本」計劃，買家支付20%首期後，餘額80%可免入息證明下獲取貸款，而且三年期內只需償還利息、不需償還本金。這個計劃的吸引之處，是首三年息口為定息1.88至2.68厘，投資者只需放低20%首期，便可以低成本持貨...

...轉用定息按揭可謂得不償失。 第二個迷思，加息期內，業主應否擱置轉按呢? 邏輯推論，加息也意味銀行新批出的息口都會上升，故此轉按就等於要捱貴息。這個議題，我們曾撰寫一篇專欄解說。在這裡可以簡單說明一次。假設業主早幾年的按揭利息批出「H+1.24厘」及鎖息上限2.375厘；對照今日新批出的息口「H+1.32厘」及鎖息上限2.5厘，無疑供款會上升。 但別忘記，銀行還會提供到一定比例的「現金回贈」。究竟加息期內轉按是否仍然著數，前提就要看「現金回贈...