...回報要打折扣。 第二個選擇，買家就算手持巨額現金，也可以分散投資，選擇借錢上會。以現時非自用物業最高按揭成數60%計算，投資者不用一炮過支付350萬元，只需支付40%樓價，相當於140萬元，以現息口水平攤分30年還款，每月供款10,179元，未...印花稅、律師費及買樓經紀佣金共95,100元，以及140萬元首期資金，投資者仍手持約200萬元現金，把它再做定存或放在按揭存款利息掛鈎戶口，亦可收4厘利息，一年可收息80,000元，同時持有物業搏升值。跟全筆資金350萬元放入定存比較，息口不變的前提...

...25年度財政預算案建議的一次性稅務寬減及標準稅率兩級制，並實施2023年施政報告公布的措施，為合資格納稅人提高居所貸款利息及住宅租金的扣除限額，以支援有新生子女的家庭。 財政預算案建議一次性寬減2023/24課稅年度百分之百的薪俸稅、個人入息...減少共約55.31億元。 《財政預算案》亦建議由2024/25課稅年度起實施薪俸稅和個人入息課稅的標準稅率兩級制，即以標準稅率計算入息淨額超過500萬元的納稅人的稅額時，首500萬元的入息淨額繼續以15%計算，超過500萬元的部分則以16%計算。預計約12,000...

...讓案例，一個304呎的單位，以383萬元售出，較原業主買入價495萬元，跌價112萬元離場，假設新業主同樣借取90%按揭，以現息口計算，月供17,000元，但類近單位市值租金卻只是13,000元，則下半年必須減息最少兩厘，才能出現「供平過租」。 雖然租金升、樓價跌，租務回報率高企，似乎我們仍未見到「供平過租」的現象出現，但如果純粹抽出租金，再跟供樓的利息成本作對比，則即使在現時的高息環境下，有部份屋苑仍然出現「供平過租」的情況。供樓開支可以分拆出利息及本金，利息...

...實用面積688呎的三房間隔，就由原本開價1,000萬元，直線減至650萬元成交。 別以為業主開價特別誇張，回到加息前的2022年9月，這個基本上屬於市價，當時平均售價935萬元。今日下手買家以650萬元接手，90%按揭上會，月供大約30,000多元，而當中支付利息約22,300元，與現時在市面租用同一層物業，月租約23,500元，實際上也是相差無幾。 太古城最近出現一宗呎價跌穿12,000元的個案，代理形容劈價貨僅曇花一現，位於怡山閣低層A室，一個實用593呎的單位，原業主開價1,020萬元，減價至700萬...

...單位租金收入僅為每月16,335元，未扣除雜費的回報僅為3.3厘，回報並不算吸引。要他們把同一筆資金，寧願賺少一點定存利息，而冒險放在磚頭，則物業必須有更強的賣點。 物業跟定存不同，物業或許具升值潛力，定存卻只屬保本之列，但今時今日...比率還會升至85%。 當然政府用了較嚴謹的假設，但如果我們以實際景象推算中小型家庭的負擔。以一層中小住宅售價586萬元計算，借取90%按揭，攤分30年還款期，以現時息率4.125厘，月供也起碼要26,141元，佔家庭入息中位數40,500元的65%，但如果要...

...胡 ‧ 說樓市》已相繼聽到有部份入伙新盤，銀行拒絕再按「合約價」來批出貸款的消息，而是按個別情況重新考慮。今次「NOVO LAND」2A期預計關鍵日期為2024年5月16日，也就是距離今天約半年時間，碰巧發展商計算的「樓價跌幅」就是以預計關鍵日期的月份劃線。 「樓價跌幅」是以2024年5月份差估署「私人住宅較受歡迎屋苑的售價指數」中的「所有類別(新界)」，對照簽臨約時的相關指數而決定。雖然表面上，發展商補貼上會前的樓價跌幅，但實際上作用...

...週期性下滑所影響，當中以寫字樓為甚。因此，物業收入淨額錄得按年輕微下降2.8%至港幣624.0百萬元。 由於利率急速攀升導致利息支出顯著增加，相關年度之年度可分派收入按年下降11.8%至港幣380.3百萬元。董事會已通過派發末期分派每基金單位11.0港仙...相關年度的每基金單位分派合共為22.0港仙，派發比率為97.9%，相對去年之97.4%，按相關年度最後一個交易日的收市價港幣2.88元計算，分派收益率為7.6%。 鑒於2023年4月完成收購西九匯所帶來的首度貢獻，陽光房地產基金物業組合於2023年6月30日的估值增加...

...隨著滙豐銀行把最優惠利率(P)上調至5.875厘，以現時P-2.25厘計算按息，實際按息3.625厘。以100萬元貸款額計算，攤分30年還款，每月供款4,561元。每次加息，市場總會輕描淡寫，表示影響不大，因為加幅最多「飲少一餐茶、食少一...可觀升幅，可賣樓套現獲利，但現在升值空間未必如預期下，投資者較看重租值，衡量扣除雜費後，收租所得能否抵銷供樓利息的開支。需知道隨著息口持續上升，息本比例已逆轉至65%供利息、35%供本金。換句話說，若扣除雜費後，收租所得少於供樓...

...他應否轉按呢? 要回答這個問題，首先要再問自己三個問題。第一，現時物業估值多少? 貸款本金尚餘多少? 因為計算轉按時，銀行會以當刻物業估值，評估按揭成數後，計算最高借款金額。如果借款金額高於剩餘貸款金額，則買家可能要補差價才能轉按。 特別是一些選擇了「供息不供本」的買家，因期內一直只供利息，卻從來未曾償還貸款本金，他們轉按所需的樓價升幅就更加大。如果真的選擇補差價轉按，也要考慮資金流動的問題。辛辛苦苦儲了一筆流動資金，究竟把這筆資金投放...

...影響資金成本的因素。 我們想說的是，市場愈是把「美國加息周期接近尾聲」的消息放大，我們愈要小心類近說法的理據。對於加息的影響，最直接還是先計算自己的負擔能力。經過多次加息後，本港銀行都曾調整按揭牌價，現時最優惠利率按揭利率是P-2.25厘，相當於實質樓按息率高見3.5厘，較未加息前的2.5厘，現時供貴一厘利息。 而且你每月供款的息本比例，亦扭轉至64%支付利息、36%供本金，跟以往各佔一半有分別。若不看升值因素，同一物業的租金支出大、還是供樓的利息...

...營業收入)，或會寫為(銷售額)，意思是一樣的，公司主營業務的收入。當中要留意營業收入一定是來自公司的主營業務，其他收入都不會計算在內。正常來説，營業收入當然愈高愈好，所以投資者在閱讀業績報告時，需要比較一下之前的收入與最新的收入，看看有多大的...去年3月比較，因為不少行業的收入都會受到淡旺季影響，如把旺季同淡季比較，會有營業收入增長強勁的錯覺。 另外的非營業收入 包括利息收入, 外幣兌換收入, 出售資產收入, 投資收益等。 我地下集再同多大家講解!

...該年的扣稅額用盡，以前低息周期，本身供款額較大，才會令每月利息增至8,333元，反觀加息周期下，即使供款額不算很高，也可把免稅額盡用。 以現時二手樓按揭息率3.625厘計算，每100萬元貸款額，攤分30年還款，第一年每月利息支出為2,995元，粗略計算，若現時尚欠銀行貸款額278萬元，每月利息支出則為8,333元，大致可用盡扣稅額。當然，利息會隨本金遞減，而且用不同供款年期亦有不同結果，可以留意銀行寄來的月結單，會清楚列明本金及利息的分佈，這樣便一目了然。

...單位最終獲得95分，評級有A。我們把驗樓結果轉交發展商之一的新世界，回覆指承建商已即時跟進，預計可於數日內完成。 柏傲莊具話題，主要因為三期牆身底座混凝土強度測試未達標，導致一座及八座要全幢拆卸重建，最終延遲交樓，預計關鍵日期延後至2025年3月31日。發展商曾提供逾期入伙的利息支出、以及提供額外一筆過賠償，截至今年二月中，全盤錄得436宗取消交易個案，佔845伙已售出單位超過一半。究竟之後樓盤的推售部署、落成時的質素如何，我們都會繼續為大家跟進。

...銀行最優惠利率暫時累計上調了625點子，以最新二手樓按息3.625厘計，每100萬元貸款額去計，同一供款年期，每月供款4,561元，當中有66%用來支付利息，也就是說，問銀行借100萬元，每月要償還利息2,995元，比之前高出45%。準買家會計算，究竟這2,995元的利息是否「俾得過」? 而且，今日租值同步回落下，你又會發現原來租樓支出，可以少供樓利息一點，準買家在供租之間，固然有條件選擇租樓，又或者先租樓，之後再慢慢睇、慢慢揀，睇啱價再決定入市，這亦解釋為準買家的入市...

...當然樓按息口同步趨升下，槓桿效應是否一定帶來好處，這就另作別話。若以剛才例子，若手持1,000萬元，打算購入價值1,000萬元的物業，可以自己支付一半首期，也就是500萬元，向銀行借500萬元按揭，以現時息率3.375厘計算，每年供款265,258元，當中有167,244元為利息開支，雖然表面上每年收取290,000元租金，但扣除物業稅，及供款利息後，實際只收到80,300元。假如他把餘下一半500萬元資金作定存，收取215,000元利息，一年後實際收取的金額為295,300元，回報仍較將全筆資金作定存...

【Now新聞台】據了解，民主黨近日被稅務局追收涉七位數字的稅收，民主黨確認收到有關評稅審核，並已繳交及完成處理。 據了解，涉及的款項連同利息約二百萬元，民主黨的司庫袁海文回覆查詢時拒絕透露數字，只確認是數個月前收到稅務局的查詢，涉及過去幾年的捐款收入，又指民主黨創黨以來從未遇過這情況。 民主黨主席羅健熙亦確認早前收到稅務局的評稅審核，已按照雙方商討及計算的結果處理，強調民主黨多年來都如實提交報稅表。 #要聞

...不用按浮息期的息率計算，但強調只是一般參考，實際操作需在分行按揭主任審批時決定。 問題是，雖然銀行不用浮息期的息率計算壓測，但滙豐定息計劃的罰息期為三年，比一般兩年罰息期為高。換言之，選擇兩年定息計劃的買家，當兩年定息完結後...貸款額1.3%至1.6%的現金回贈，較坊間部份計劃的1.8%為低，當然也視乎個別買家的情況而定。至於被視為對沖加息威力的「按揭利息掛鈎計劃」(Mortgage Link)，滙豐職員表示，跟其他按揭產品相同，選用定息計劃都可以申請「按揭利息掛...

...一次樓，或者過了兩年罰息期便轉按。如果我們以起首兩年推算，雖然業主攤長還款年期，會令每月供款驟然增加，但純粹從利息支出角度出發，一個30年期的供款計劃，跟25年期供款計劃，起首兩年的利息支出分別並不大。 以100萬元貸款額為例，選擇25年及30年供款期，以息率2.5厘計算，月供分別為4,487元及3,952元。若業主選擇最長30年供款期，其每月供樓支出比25年期減少535元，幅度為12%。 但對比利息成本，你會發現，如果業主選擇25年供款期，起首兩年總利息支出為48,598元...

...所以決定是否採用定息，或沿用傳統按揭計劃時，就要視乎你怎樣評估息口走勢，考慮其上升幅度及速度。 根據過去加息周期經驗，每當拆息上升後，最優惠利率亦會在一段時間後跟隨上揚。如果以加息0.25厘的溫和幅度計算，若供款觸及鎖息上限P-2.25厘時，供樓利息會由原來的2.75厘上調至3厘。當日同樣借取100萬元貸款額，同樣30年還款期計算，月供會上調至4,217元。但如果你選用定息，首年息口鎖定在2.75厘，月供4,083元，你便達到慳錢效果，每月供少134元。 上述個案，取決於...

...特色單位，連一個平台、天台及兩個車位出售。原業主在2017年以5,623萬元買入，但一直到2022年終於以3,720萬元轉手，未計算任何印花稅支出、及其他手續費，單計面價大幅蝕讓1,903萬元，期內物業貶值34%。 表面上，以當時業主買入價5,623萬元來看... 1100」的「三年供息不供本」計劃，買家支付20%首期後，餘額80%可免入息證明下獲取貸款，而且三年期內只需償還利息、不需償還本金。這個計劃的吸引之處，是首三年息口為定息1.88至2.68厘，投資者只需放低20%首期，便可以低成本持貨...