Name: Rapper Eminem and Obama rally voters for Kamala Harris in Detroit
Uploaded: 2024-10-23T12:45:25Z
Duration: P86S
Description: Detroit rapper Eminem spoke in support of Vice President Kamala Harris' presidential campaign in his hometown before introducing former President Barack Obama at a rally. After being welcomed on stage by the music icon Obama rapped serval lines from Eminem's hit 'Lose Yourself', joking that he “noticed my palms are sweaty".

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Detroit rapper Eminem spoke in support of Vice President Kamala Harris' presidential campaign in his hometown before introducing former President Barack Obama at a rally. After being welcomed on stage by the music icon Obama rapped serval lines from Eminem's hit 'Lose Yourself', joking that he “noticed my palms are sweaty".

Rapper Eminem and Obama rally voters for Kamala Harris in Detroit

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內地政府提振經濟的措施刺激港股一度急升，新盤把握時機趁勢推售。繼新地推售啟德站的「天璽 ‧ 天」、長實推售黃竹坑站上蓋的「BLUE COAST II」後，再有發展商在《施政報告》公布前便推出價單，並決定在《施政報告》發布後推售，指的正是華懋與市建局合作發展的長沙灣東京街單幢項目「瑜悦」。
提供198個單位的「瑜悦」，面積由312至594平方呎不等，是華懋在2020年4月以9.1億元擊敗16個財團奪得，總可建樓面面積為10.4萬平方呎，平均每平方呎地價約為8,743元。根據當時招標條款，發展商需興建約11,500平方呎的商業樓面，而單位面積不得少於376平方呎，其中一半單位面積不得超過480平方呎，並且設有分紅條件。
當售樓收益達到23億元後，華懋需向市建局分紅，首5,000萬元收益分紅20%，其後每5,000萬元的比例提高10%，最高可達到50%。據樓盤可建樓面10.4萬平方呎計算，若「瑜悦」的呎價高於22,100元便需進行分紅。
華懋今次開出首批50個單位，即供平均呎價14,888元，入場價為454萬元，創出同區八年新低。推出單位總數的25%，以即供價計算，總套現金額僅為2.98億元，遠未達到可分紅的門檻。過往市建局要求發展商定價高於分紅線，如今卻因應市場情況而作出讓步。
大家原本預期《施政報告》會有重磅措施以刺激市場，但政府今次推出的兩招，包括放寬按揭成數，將投資者及換樓客的按揭成數與首次置業自住客看齊，即是無論任何金額都可借取70%按揭，而供款佔收入比例則為50%；以及容許投資移民買樓，變相催谷投資者及境外客的需求，這與去年輕度撤辣以及年初的預算案中全面撤辣的取態大相逕庭。因此，從投資者的角度看，「瑜悦」這樣的定價是否具吸引力？值得重新審視樓盤各方面的條件。
「瑜悦」由一座物業組成，景觀方面主要分為前後兩排，「A至E室」通過中華基督教會協和小學，望向西南方向的麗閣邨及南昌站，可以看到昂船洲的海景。由於小學樓層不高，因此「瑜悦」的低層單位亦可見遠景，景觀較有保障。至於另一邊的「F至J室」則望向前方的「海旭閣」及「喜雅」，遠眺九龍塘畢架山的山景，也算不錯。
不過，樓盤有三個重點要留意。首先，它是首個採用組裝合成建築法的私人住宅，大部分組件先於廠房生產、組裝，包括裝飾工程、固定裝置及屋宇設備，再運至香港工地裝嵌。
因為組件間存在許多接口，其接合方式會影響防水性和結構穩定性。此前採用類似方式建造的公營建築，如啟德過渡性房屋「啟德‧東寓」，曾出現超過百戶漏水問題，牆身發現漏水。雖然房屋局表示關注並稱不涉及組裝合成建築，但仍令人有所擔憂。
其次，不確定是否與組裝合成運輸過程有關，開則上，雖然整體設計算是方正，但客飯廳設計較窄，無論是一房、兩房或三房單位，所有客飯廳均呈窄長形狀，寬度劃一為2.4米，睡房空間也較小，多數為52平方呎的正方形佈局。
第三，樓書中列明A室單位的業主需自費負責來水喉的維修和保養，未知是否A室單位的來水直接與街喉相連，但日後該位置的維修、更換以及保養等工程，均需由業主自行負責。
樓盤周邊的民生配套選擇多樣，直行便是長沙灣港鐵站，交通便利。因此，純粹從投資角度考慮，可參考毗鄰新落成的「睿峰」，雖然其呎價因透過枱底回佣方式被推高，未必反映實際情況，但呎租卻可作參考。
以「瑜悦」首張價單的入場單位計算，一房343平方呎單位，折實入場價454.5萬元，平均呎價為13,252元，按現時「睿峰」平均呎租約50元計算，未扣除管理費及雜費前，回報可達4.5厘；而最貴的一房單位按539萬元，預期回報則為3.9厘。「瑜悦」的兩房單位售價介乎699萬至782萬元，同樣以「睿峰」兩房呎租45元作參考，回報約為3.4厘至3.8厘。

內地政府提振經濟的措施刺激港股一度急升，新盤把握時機趁勢推售。繼新地推售啟德站的「天璽 ‧ 天」、長實推售黃竹坑站上蓋的「BLUE COAST II」後，再有發展商在《施政報告》公布前便推出價單，並決定在《施政報告》發布後推售，指的正是華懋與市建局合作發展的長沙灣東京街單幢項目「瑜悦」。 提供198個單位的「瑜悦」，面積由312至594平方呎不等，是華懋在2020年4月以9.1億元擊敗16個財團奪得，總可建樓面面積為10.4萬平方呎，平均每平方呎地價約為8,743元。根據當時招標條款，發展商需興建約11,500平方呎的商業樓面，而單位面積不得少於376平方呎，其中一半單位面積不得超過480平方呎，並且設有分紅條件。 當售樓收益達到23億元後，華懋需向市建局分紅，首5,000萬元收益分紅20%，其後每5,000萬元的比例提高10%，最高可達到50%。據樓盤可建樓面10.4萬平方呎計算，若「瑜悦」的呎價高於22,100元便需進行分紅。 華懋今次開出首批50個單位，即供平均呎價14,888元，入場價為454萬元，創出同區八年新低。推出單位總數的25%，以即供價計算，總套現金額僅為2.98億元，遠未達到可分紅的門檻。過往市建局要求發展商定價高於分紅線，如今卻因應市場情況而作出讓步。 大家原本預期《施政報告》會有重磅措施以刺激市場，但政府今次推出的兩招，包括放寬按揭成數，將投資者及換樓客的按揭成數與首次置業自住客看齊，即是無論任何金額都可借取70%按揭，而供款佔收入比例則為50%；以及容許投資移民買樓，變相催谷投資者及境外客的需求，這與去年輕度撤辣以及年初的預算案中全面撤辣的取態大相逕庭。因此，從投資者的角度看，「瑜悦」這樣的定價是否具吸引力？值得重新審視樓盤各方面的條件。 「瑜悦」由一座物業組成，景觀方面主要分為前後兩排，「A至E室」通過中華基督教會協和小學，望向西南方向的麗閣邨及南昌站，可以看到昂船洲的海景。由於小學樓層不高，因此「瑜悦」的低層單位亦可見遠景，景觀較有保障。至於另一邊的「F至J室」則望向前方的「海旭閣」及「喜雅」，遠眺九龍塘畢架山的山景，也算不錯。 不過，樓盤有三個重點要留意。首先，它是首個採用組裝合成建築法的私人住宅，大部分組件先於廠房生產、組裝，包括裝飾工程、固定裝置及屋宇設備，再運至香港工地裝嵌。 因為組件間存在許多接口，其接合方式會影響防水性和結構穩定性。此前採用類似方式建造的公營建築，如啟德過渡性房屋「啟德‧東寓」，曾出現超過百戶漏水問題，牆身發現漏水。雖然房屋局表示關注並稱不涉及組裝合成建築，但仍令人有所擔憂。 其次，不確定是否與組裝合成運輸過程有關，開則上，雖然整體設計算是方正，但客飯廳設計較窄，無論是一房、兩房或三房單位，所有客飯廳均呈窄長形狀，寬度劃一為2.4米，睡房空間也較小，多數為52平方呎的正方形佈局。 第三，樓書中列明A室單位的業主需自費負責來水喉的維修和保養，未知是否A室單位的來水直接與街喉相連，但日後該位置的維修、更換以及保養等工程，均需由業主自行負責。 樓盤周邊的民生配套選擇多樣，直行便是長沙灣港鐵站，交通便利。因此，純粹從投資角度考慮，可參考毗鄰新落成的「睿峰」，雖然其呎價因透過枱底回佣方式被推高，未必反映實際情況，但呎租卻可作參考。 以「瑜悦」首張價單的入場單位計算，一房343平方呎單位，折實入場價454.5萬元，平均呎價為13,252元，按現時「睿峰」平均呎租約50元計算，未扣除管理費及雜費前，回報可達4.5厘；而最貴的一房單位按539萬元，預期回報則為3.9厘。「瑜悦」的兩房單位售價介乎699萬至782萬元，同樣以「睿峰」兩房呎租45元作參考，回報約為3.4厘至3.8厘。

胡‧說樓市｜施政報告後出擊，瑜悦低開有咩要注意?

沙田小瀝源地皮位於沙田圍路與小瀝源路交界，地皮地盤面積約為60,838平方呎，指定指定作住宅用途，預計提供570伙，市場預期每呎樓面地價約3,500元至3,950元，地皮估值約10.64億元至12億元

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沙田小瀝源地皮沿源順圍前往港鐵站情況

真人騷《Boyscation Too》多位型男各有背景、故事，電視節目介紹過的內容，我們娛樂訪談不再重複，今次不如坐低傾下同志偶像，尤其香港娛樂圈Gay icon，有啲包你「估佢唔到」。

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新一輯男男求愛真人騷《Boyscation Too》在ViuTV熱播，主理人王賢誌大談當年畢業回流加入TVB，開工放工都係電視城，何況當年更未有Dating App，何來理想對象？雖然電視台靚仔多，Vinci笑言「鍾意唔晒」，做朋友都Ok吖。

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內地推出一系列措施救市，刺激港股回升。減息後的首星期，本港樓市原本沒有太大反應，但到了第二周，一手新盤開始熱銷，市場開始有人形容樓市擺脫了陰霾。地產建設商會執委會主席梁志堅更認為，本港樓市已見底，預期將會慢慢反彈，新盤價格亦止跌回升。
減息後的第一週，本港樓市並未見顯著反應，反映該周市況的中原城市領先指數報135.8，按周下跌0.97%，更創下逾八年的新低，回到了2016年8月底水平，也使今年以來的樓價累計下跌7.71%。這意味著二手市場的買賣氣氛，進入減息周期後，並未使業主心態顯得強硬，目前賣家多數選擇減價出售。
市場焦點都落在了一手新盤市場。其後內地降準及下調7天期逆回購利率，也引導銀行將「存量房貸利率」平均降低0.5厘，本港股市率先反彈，扭轉之前的悲觀情緒，市場氣氛達到高位，恒指錄得過千點升幅，成交額數千億元，創下歷史新高，發展商自然借著利好消息迅速推出項目。
繼英皇的跑馬地「ONE JARDINE'S LOOKOUT」和新地元朗站的「The YOHO Hub II」以低價熱賣後，新地啟德站的「天璽‧天」首日有多少賣多少；就算是交通不便的元朗「尚柏」，在100元印花稅也有選擇的吸引下，亦售出94個單位，接近售罄首輪貨源的98個單位。
但需留意幾點，除了發水票因素會推高銷售外，早前幾個熱銷的新盤依然以劈價推售。麗新的「尚柏」兩張價單共98伙，預計套現約2.9億元，但該地皮的地價已達2.098億元，尚未計入任何建築成本，發展商大有可能以蝕讓價推售項目。
之前提到需關注新地「天璽‧天」未來的定價策略。由於「天璽‧天」的定價接近地價成本，次輪銷售雖然提高了均價，但發展商表示原價加推。首輪套現15.6億元，次輪推出120伙，折扣後共獲得8.8億元。這樣兩輪共售出22%單位的「天璽‧天」，將共套現約24億元，尚未達到地價成本251.61億元的10%。
目前新盤在銷售量上有不錯成績，市場對新盤定價的承受底線也初步浮現，但目前出售的多為減價盤，發展商暫未有條件加價，樓市可能短時間站穩，但未能確定能否進一步上升，可能還要觀望一段時間，尤其是內地的救市措施持續多久，真正有多少資金流入本地市場，仍需多加注意。
未來幾天的《施政報告》會否配合中央，再推出強力措施救市。此外，關注發展商會否像二月全面撤辣一樣急於求量而劈價推盤？

內地推出一系列措施救市，刺激港股回升。減息後的首星期，本港樓市原本沒有太大反應，但到了第二周，一手新盤開始熱銷，市場開始有人形容樓市擺脫了陰霾。地產建設商會執委會主席梁志堅更認為，本港樓市已見底，預期將會慢慢反彈，新盤價格亦止跌回升。 減息後的第一週，本港樓市並未見顯著反應，反映該周市況的中原城市領先指數報135.8，按周下跌0.97%，更創下逾八年的新低，回到了2016年8月底水平，也使今年以來的樓價累計下跌7.71%。這意味著二手市場的買賣氣氛，進入減息周期後，並未使業主心態顯得強硬，目前賣家多數選擇減價出售。 市場焦點都落在了一手新盤市場。其後內地降準及下調7天期逆回購利率，也引導銀行將「存量房貸利率」平均降低0.5厘，本港股市率先反彈，扭轉之前的悲觀情緒，市場氣氛達到高位，恒指錄得過千點升幅，成交額數千億元，創下歷史新高，發展商自然借著利好消息迅速推出項目。 繼英皇的跑馬地「ONE JARDINE'S LOOKOUT」和新地元朗站的「The YOHO Hub II」以低價熱賣後，新地啟德站的「天璽‧天」首日有多少賣多少；就算是交通不便的元朗「尚柏」，在100元印花稅也有選擇的吸引下，亦售出94個單位，接近售罄首輪貨源的98個單位。 但需留意幾點，除了發水票因素會推高銷售外，早前幾個熱銷的新盤依然以劈價推售。麗新的「尚柏」兩張價單共98伙，預計套現約2.9億元，但該地皮的地價已達2.098億元，尚未計入任何建築成本，發展商大有可能以蝕讓價推售項目。 之前提到需關注新地「天璽‧天」未來的定價策略。由於「天璽‧天」的定價接近地價成本，次輪銷售雖然提高了均價，但發展商表示原價加推。首輪套現15.6億元，次輪推出120伙，折扣後共獲得8.8億元。這樣兩輪共售出22%單位的「天璽‧天」，將共套現約24億元，尚未達到地價成本251.61億元的10%。 目前新盤在銷售量上有不錯成績，市場對新盤定價的承受底線也初步浮現，但目前出售的多為減價盤，發展商暫未有條件加價，樓市可能短時間站穩，但未能確定能否進一步上升，可能還要觀望一段時間，尤其是內地的救市措施持續多久，真正有多少資金流入本地市場，仍需多加注意。 未來幾天的《施政報告》會否配合中央，再推出強力措施救市。此外，關注發展商會否像二月全面撤辣一樣急於求量而劈價推盤？

胡‧說樓市｜放水刺激新盤銷情轉旺，《施政報告》還會出招嗎?

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