【胡‧說樓市】發展商首置計劃有隱憂?隨時硬食加息惡果!
6 年前
政府首置上車盤未登場,發展商已先行一步。新世界屯門的「天生樓」,由發展商推動的首置上車計劃,首批15個單位全數沽清,驗樓單位是其中之一,但對後生仔上車幫助有幾大?
雖則說協助上車,但五年禁售、五年禁租,價錢無折讓,驗樓單位折實602萬,計及單位面積422呎,平均呎價超過萬四元呎,跟其他沒有參與計劃的買家沒有分別。純粹付款辦法上著墨,作用又有幾大?
參加這個計劃的買家,最高可獲40年貸款期,較傳統銀行30年為高。意即由35歲起開始買入單位計,要無間斷供樓去到75歲才供得斷。
首十年息率P-2.75厘,相當於2.25厘,其後三十年3.25厘。最大賣點是起首幾年,容許買家以漸進式折扣價供樓,甚至「延期還本」也可以。但由於償還本金較低,樓價需要醞釀更大的幅升值空間才可轉按,也減低了這類計劃,日後再推出時的可塑性。
以驗樓單位為例,如果在十年後提出轉按,以當時償餘金額計算,樓價需升值至831萬才達至轉按門檻,較買入價起碼要38%才可以。但當中還未計及這十年內,本港有機會加息的因素。每加息0.25厘,供款會增加約半成。但由於供款年期已拉到最盡四十年,價格升幅又未足以轉按,屆時一路加息也可能要侷供。
理財師稱,一般業內人士叫相類計劃做「先甜後苦」,每逢任何供款優惠,除非說明免供,即是變相減價,否則應有的本金是押後償還的,所以加息臨近下,日後再有類近計劃推出時,準買家需細心評估息口風險,否則只是得不償失。
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