胡‧說樓市|重建後火炭是否好住? 不如睇睇區內二手盤!
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上集提到,長實向城規會申請把火炭東部份工業用地,改作住宅發展,提供4,706個住宅單位,其實在火炭區都有一些住宅發展,但集中在港鐵站的另一邊,今集我們跟大家看看這區的二手市場。 第一個參觀的放盤是這區的入場單位,就是「銀禧花園」。我們會參觀一個7座中層D室,實用面積506呎的單位,業主叫價789萬元。 「銀禧花園」可說是這區的老牌屋苑,由長實發展,樓齡已經有35年,屋苑除了大堂位置未進行大維修之外,外牆都已進行翻新。所以來到大堂,仍有一點80年代的二手樓感覺,由於進入大堂前都要經過幾級小樓梯,如果要搬運大型家具,就要看看搬運公司是否收取額外附加費了。 入屋走一圈,放盤最矚目都是外望的景觀。接近全方位馬場景色,由遠至近可以先望城門河、彭福公園、以及綠油油的草披,基本上站在近門口位置,這個水平線外望確實不錯;只是望馬場同時,向下俯瞰也會見到高速公路,車輛飛馳都會有頗強的噪音,可能以前二手樓對噪音緩解要求不高,換著現在新樓可能都要加裝維修窗或固定窗了。 單位兩房開則,業主都稍為改動了間隔,因為主人房的門是跟洗手間打對角擺,現在封了改作衣櫃位,而另一間客房則在入門口附近。橫向式廚房空間挺寬敞,但仍保留80年代的交樓特色,相信下手業主都要花一筆錢翻新。 「銀禧花園」一共由九座組成,合共提供2,261個單位,標準面積由498至510呎之間,一層八個單位開則,望馬場景單位的分布都很簡單,記住幾個室號便可以,就是「CD及EF室」,其餘「AB、GH室」則望向火炭站方向。樓價有多少差距? 大約50萬至100萬元吧。 好像這個望馬場的兩房單位,現時叫價789萬元,低於800萬元也算相宜。因為類近間隔在十至十一月,成交價介乎800至828萬元,銀行也接近估足,估價786萬元,變相還可以用90%按揭上車,所以第一筆資金會相對輕鬆,首期連雜費117萬元已足夠,而月供大約30,000元就可以,管理費開支也比較相宜,每呎2.5元而已。 但缺點卻是入息要70,000多元才可通過壓測。如果你只有這些首期,又希望在火炭區上車,也唯有將貨就價了。 我們參觀的第二個放盤,就是「銀禧花園」附近的老牌豪宅「駿景園」,我們會參觀5座中層B室,實用面積594呎的單位,業主正在放租,叫租19,500元。 跟「銀禧花園」相比,「駿景園」多了一份豪宅氣派。起碼要坐電梯上私人屋苑平台,之後才能去到各座。「駿景園」分了兩期發展,是新地跟港鐵合作發展的項目,第二期位置較靠近山邊,而第一期則靠近「大埔公路」方向,望沙田馬場景,合共提供2,504個住宅單位。當中只有第一期提供兩房戶型,但全數屬於「2、3、5座」的內園方向,所以沒有馬場景可言。我們參觀的放盤「第5座」,已經算是內園較開揚的一批,因為「2及3座」都被第二期阻擋。 至於內櫳,開則上採用了90年代常見的鑽石形則,好用與否就見仁見智,但客飯廳空間頗巨型。就連廚房也是鑽石形則。但經過走廊直入的兩間房,方方正正,擺傢俬沒難度,而且空間寬敞,客房放置大型衣櫃後,放置睡床應沒難度;而主人房更設一組大型入牆衣櫃、及訂造了書枱,餘下還有大量空間放大床。 雖然單位只是放租,但以售價來計,樓價也維持在1,000萬元以下,就如這個單位,銀行估價975萬元,也就是說20%首期也可以購入。雖然首期連雜費要242萬元,但按供款計算,實情跟剛才的「銀禧花園」相差無幾,月供31,000多元,而入息有75,000元便可通過壓力測試。因此,可以視乎個人資金再作比較。 今集參觀的最後一個單位,就是在火車站對面的「御龍山」,業主同樣都是放租,我們會參觀一個一座高層D室單位,實用面積556呎,業主叫租23,000元。 「御龍山」是信和跟港鐵的出品,樓齡最新,樓價也自然最貴,就連管理費都特別高,每呎要4.5元,比起「駿景園」每呎2.8元,高出60%。始終樓齡只有13年,怎樣說也豪華一點,保養費自然也要較高吧。項目一共由十座組成,合共1,375個單位,以兩房、三房及四房為主。就連內櫳都看到新與舊之間的分別,就如廚房,內裡附設名牌爐具外,廚房還有小型電視。 長直客飯廳開則分明,露台工作平台合併,但外望景觀以望「星凱.堤岸」及俯瞰火炭工業區為主。但樓層夠高,所以不太壓迫;而且經過走廊,直入有兩間房,主人房更設有轉角窗,連沙田城門河景也能飽覽。唯一要說的是樓價。這個放盤也是放租為主,因為想找買賣匙盤,近期都相當缺盤,參考近幾個月的御龍山兩房成交,全數1,000萬元過外,也就是,如要做按揭,你最少預備一半首期,即500萬元才可以。就如這個單位,銀行估價1,042萬元,首期連雜費起碼要572萬元。 火炭東工業區轉型住宅,會令區內住宅數量驟增,但正如之前所說,能否成事仍視乎工廈業主重建的意圖,而且實際上,港鐵站左右兩邊的環境,也是南轅北轍,所以對這一區業主的影響理應相對中性。
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