【胡.說樓市】買銀主盤後突被追稅!律師、代理、賣家表演卸膊操!
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香港地上車難是人所共知,所以有人寧願買銀主盤,希望可以尋找平價之選,不過最近我們收到谷友投訴,稱向發展商旗下財務公司購入新樓銀主盤後,突然被稅局追收額外印花稅!通常SSD都是由賣方負責,很少由買家找數,而且上手業主於2016年已簽臨約,距今已4年半,點解都要交SSD?我哋不如先欣賞由律師、代理、財務公司表演嘅卸膊操。 希望借90%按揭上車,所以鎖定紅磡「環海.東岸」的陳先生,他在去年平安夜當日,透過地產代理簽約,以600萬元購入一間由九建旗下財務公司放出的銀主盤,在今年1月6日簽署了「正式買賣合約」,並定於3月23日正式成交,原本一直相安無事,怎料1月20日卻收到一份來自稅局的信件,表示要追收「額外印花稅」,所以未能轉名。 根據文件,這個單位原業主在2016年9月以625.7萬元買入,當時選了發展商「開心直通車」付款辦法,配備無需入息審查的「呼吸plan」。原業主向財務公司借取了一按,再向另一間財務公司借取了二按,物業在2019年2月交樓,但似乎其後因供不起樓,被財務公司收樓還債。但事件卻衍生幾個問題,亦令事情變得頗為複雜。 根據「額外印花稅」的豁免條款,一般銀主盤買賣,如果獲得「法院判令」而作出住宅物業轉讓,是可完全豁免繳交「額外印花稅」。從業主給我們看的稅務局文件,稅局指賣方沒有法院頒令的「power of sale」(售賣權力),因此被追收稅項,但這個解釋也未能完全釋疑。 因為根據政府辣稅,購入住宅單位內三年內轉售,也需要繳付「額外印花稅」。「額外印花稅」三年計算日期,一般理解都是由簽署「臨時買賣合約」開始計起。我們再看一看原業主個案。原業主是在2016年9月簽臨約,三年期限去到2019年9月已過了額印期,實際上不用繳稅,為何會被稅務局追稅呢? 陳先生表示,一開始我方律師收到稅務局回覆後,他們指稅務局「彈出彈入」,他們也不明白為何稅務局要徵收「額外印花稅」,起初律師樓表示,這件事與他們無尤,更表示如果你自己有能力,就自己尋找律師去控告稅務局。 不過一般「額外印花稅」均由賣方支付,但為何今次個案卻要陳先生去承擔? 原來跟陳先生在簽臨約時,合約上很粗略地寫出:「印花稅由買方全數支付」;代理進行查冊後也不知道需支付「額外印花稅」,所以沒有刻意在合約上作出額外備註。 陳先生引述代理行指,「我自己一定不會帶錢上班」,意即不會為事件負責,更揚言如果陳先生不滿意的話,可以隨便向地產代理監管局投訴。 苦無出路,買家便打算自己主動跟發展商聯絡,透過電郵傳了一封信件給九建銷售部,信件內容大致如下: 「買入前後,大家都不知道需支付額外印花稅,自己沒有能力支付該筆稅項,希望財務公司能夠補文件獲取法庭頒令後,而令豁免額外印花稅;或希望財務公司能夠承擔今次交易所產生的費用。 寄出信件後一天,陳先生委託律師樓致電給他,表示陳先生的舉動激怒了財務公司,財務公司聲言要殺訂,並認為陳先生向財務公司的總公司(九建)說得太多,不會再跟陳先生談判下去 不過,最後經多番周旋,發展商也願意作出和解,雙方各不追究,並向事主退回訂金,但就需要自己支付各自的律師費用,只是個案仍留下一大堆問號。請繼續留意《胡.說樓市》及《YAHOO財經》平台合作的樓市節目,我們下集會拆解。
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