【胡.說樓市】首置客上車101 幫你計雜費!
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香港人很鍾意買樓,一個新世界馬鐵大圍站「柏傲莊」排足八個鐘頭,仍然面不改容要睇樓入票,你就知道這份決心。我們《胡.說樓市》早前也播出了一個關於「和你搵盤」的影片,希望協助首置客尋找心水盤源,估唔到斷斷續續收到谷友私訊表示,希望我們協助,當中也提出一些首置客常見的問題,有些概念我們想跟大家釐清一下。 問題1: 壓力測試點樣計 最多谷友關注「壓力測試」,擔心自己未能過通過測試,銀行會拒批按揭。所謂「壓力測試」,就是金管局要求銀行對按揭申請人一種測試,除了你自己的供款佔入息不可超過一半外,局方還要求在假設現水平樓按加息三厘後,你的供款佔入息不多於六成。 用100萬元貸款額做例子,以現時息口2.5厘、樓按攤分30年來計算,每月供款就是3,951元,供款佔入息不多於一半去計算,月入要有7,902元會通過第一關。但在現水平息口加三厘後,月供就變為5,678元,供款佔入息不多於六成的話,就等於月入要有9,463元才過到第二關。 問題2: 首置客能否豁免壓力測試 特首林鄭月娥去年提出「新按揭保險計劃」放寬按揭保險範圍,1,000萬元以下的物業最高可做80%按揭;800萬元以下可做到90%按揭之外,還容許未能通過壓力測試的首置客,只要繳交額外保費可以免壓力測試,而他們只需用供款佔入息一半來計算。 借取按揭保險,需在借取傳統銀行五至六成按揭以上,按得更高成數,故需繳交保費,按揭保費大致為貸款額5%,但如果想避過壓力測試,就要按原有按揭保費再上調一成,即按揭保費預貸款額5.5%。用剛才所說100萬元貸款額,按揭保險費就是55,000元,連同貸款額一併上會,月供4,169元,變相每月8,338元可通過測試。 問題3: 怎樣揀選銀行按揭產品 申請按揭上,除了要比較不同銀行按揭息率外,還要比較銀行罰息期、現金回贈。鑑於銀行競爭按揭生意激烈,過去也會用高現金回贈來吸引買家方法,但近年略有收斂,一般來說是回贈金額為貸款額0.2-0.5%之間。基於息隨本減關係,銀行最能賺買家錢是在承造按揭頭幾年,所以頭幾年贖樓或轉按,銀行都要罰息。一般來說罰息期兩至三年,多數為貸款額2%及1%;以及要退還銀行所提供的現金回贈。 不過雖然在進行私人貸款或申請按揭前,不少人都想貨比三家,但卻記住不要同時向不同貸款機構作出申請以作比較。因為這種查詢稱為「硬性查詢」,會在信貸報告上留低紀錄。「硬性查詢」太多,有機會令信貸評級下降,從而令息率上升,最好應先自行了解信貸評級,再將資料給銀行作一般查詢,便不會有上述情況,從而更大機會獲批優惠息率。 問題4: 首置客入市有什麼雜費 最後,買樓不要計漏雜費支出。雜費支出怎樣計呢? 除了要預留一萬至兩萬元作律師費、以及樓價1%作為買賣二手樓的經紀佣金外,當中最大筆支出是印花稅。樓價愈低、印花稅愈低。但如果以一層600萬元的物業來計,印花稅就要3%,相當於180,000元;如果樓價800萬元,印花稅要3.75%,相當於300,000元。這筆支出在簽約後的三十日內需要繳付,多數往律師樓簽正約時,律師會要求你開支票代繳。
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