胡‧說樓市|火炭工業區擬重建,改劃機會有幾大?
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火炭工業區早前傳出一宗新聞震撼市場,因為以長實為首的財團向城規會申請把部分「工業用地」改劃為住宅,預計提供4,706個住宅單位,規模之大,等於半個沙田第一城。究竟火炭工業區是否真的可以成功轉型? 我們決定到現場了解。 根據《工業用地檢討報告2014》,火炭工業區共佔地328萬呎,合共建有45座工廈,涉及7,675個單位,總樓面面積達1,595萬呎。現時大部份工廈在《報告》也被評為良好水平,只得四座屬惡劣級別。而整個工業區空置率約1.5%,遠低於市場水平,基於這個理由,規劃署決定保留區內工業用途,但情況可能有變,因為有財團申請把這裡部份用地改劃興建住宅。 按長實向城規會遞交的資料,規劃用地為工業區的一部份,佔地57.2萬呎,建議用5.5倍地積比率興建,提供總樓面286萬呎,會分三期提供24座,樓高28至38層住宅,共有4,706個住宅單位。整個計劃涉及21座工廈,包括最近鐵路站的「沙田冷倉」及「百適一倉」,以及長實持有的「沙田屈臣氏中心」。若成功改劃,長實更表示會作為先鋒,率先重建該座物業作為項目第一期。計劃也涵蓋在山尾街的「巴士總站」及「熟食市場」,擬建八層高的小學。 計劃看似有助區內轉型,但對於區內的業主來說卻是噩耗,尤其是中洲置業發展的「星凱 ‧ 堤岸」才剛開售不久,突然傳出類近消息,若日後改劃重建,不單增加供應形成競爭,最直接還是景觀受阻,可能影響身價。 若最終落實改劃,「星凱 ‧ 堤岸」對面的「沙田冷倉」會連同「百適貨倉」興建2座29層高住宅;旁邊「安盛工業大廈」、「海輝工業中心」則為項目第三期,計劃興建4座32至34層高的住宅。對「星凱.堤岸」「2座C-F室」及「1座E-H室」都構成景觀上的阻擋。 至於鄰近樓盤的「稻苗學院」,根據長實建議,也計劃興建住宅,將會興建1座樓高34層的住宅,也會削走「星凱.堤岸」「5座A、J室」不少景觀。對於已經入市的買家,擔心是無可避免,問題是衝擊會否出現? 背後有幾個關鍵,包括長實能否成功改劃。 是否能成功改劃呢? 首先,透過城規會更改土地用途,申請人需要於合理時間內,一般指申請前一年通知「現有土地擁有人」,亦需要就環境、排水、交通、基建、景觀及地形等影響作技術評估。當申請人提出了改劃要求後,城規會考慮是否接納部份或全部申請,公眾可在期間提出意見,城規會再視乎情況,是否接納公眾意見。 即使成功改劃,背後也視乎項目本身的業主重建意願。對於單一業權持有的項目,其重建的動力固然較大;但若項目由多名業主持有,大家要達成重建共識,並不是短時間內可以發生的事。就以現時長實提出的改劃建議為例,除了「沙田屈臣氏中心」由長實持有外,劃作第二期的「大家樂中心」、「百適一二倉」、「沙田冷倉」,以及「稻苗學院」由單一業主持有,其他均屬業權分散的項目,要集合業權重建肯定需時。 就算過了這一關,業主真的願意重建,更重要是涉及大額補地價。事關由工廈用地轉作住宅用地,背後涉及的契約修訂,發展商跟地政總署之間對補地價的拉鋸,受制於大家怎樣評估後市,以及現時的樓價走勢,隨時可以拖足十年八載。正因為改劃過程需時,實際能否提供相關單位,背後還有很多變數。
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