【胡.說樓市】抗衡加息有計仔!
6 年前
息魔又殺到,美國最近再加息25點子,雖然香港未跟加,但如果殺到埋身,供緊樓嘅你又點自保?我地即刻同你計計數!
從供款額看,本港銀行跟加0.25厘的話,樓按息率上調至2.4厘,25年供款期計,每100萬貸款額月供只增加124元,所以加息25點子,對供樓人士影響未必太大。
不過抗衡加息周期有咩方法?「拉長供款期」是手法之一。最大好處是可以降低每月供款額,降低還款額變相有抗衡加息的作用,但銀行方面都是要審批當時還款人的年齡、及物業樓齡是否合資格做到心目中的按揭年期。
問題再來,應該將供款期拉到多長才對?背後就視乎業主何時贖樓。如果只望供款維持不變,以加息0.25厘計,將「供款年期」輕度拉長一年,已可維持舊有供款水平,但這未必是划算之選。
以100萬元貸款額計,供款期由25年拉長至26年,以息率2.4厘計,每月供款維持4,312元,但相對拉到最盡30年、月供3,899元,供款可以少近一成。選擇拉到盡30年供款,雖然息口支出增加,但如果三年內有贖樓打算,實情期內息口支出只是69,533元,比26年供款期息口支出69,003元,輕度增加530元,幅度不足1%。
所以結論是,如果有打算三年後罰息期轉按、或是有短期贖樓打算,貸款年期謹記「拉長不拉短」。
事實上,未入市的買家,在加息下就做足入市準備,要清楚計算加息後的息率,加息3厘後是否可過壓力測試。為了要令銀行批出更低利息,準買家都要盡力保持良好信貸評級,否則收入很高、評級差,銀行可能會批出較高息率、甚或拒批按揭。
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