【胡.說樓市】2019年樓市大起大落 明年樓價升定跌?
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2019年的樓市要由逆權運動開始講起。原本以為上半年,樓市逐漸走出中美貿易戰陰霾,卻只是空歡喜一場;下半年社會運動發酵、中美貿易戰峰火再起,都將上升軌打回原形。回看2019,香港樓市上下半年走勢截然不同,跟港人心情一樣,都是大起大落,展望明年,樓市又是甚麼光景? 2019年開年之初,樓價指數報174.49。當時背景是中美貿易戰停戰90天,大家對後市頗有憧憬,而股票市場率先反映。恒指在四月重上三萬點關口,帶動一手新盤熱賣,二手樓價穩步上揚。樓價來到今年六月攀上歷史頂點190.48,對照年初等於升了近9%。下半年反送中風波開始,火速發酵成逆權運動;中美貿易戰風波再起,樓價開始走下坡。來到2019年尾,樓價指數只得約180點,全年樓價升幅全線報銷。 十月份,特首林鄭月娥在《施政報告》中宣布放寬按保,一千萬元以下物業可做八成按揭、800萬以下可做最高九成;銀行最優惠利率加完又減,確實曾為樓市帶來短暫沖喜,但全年埋單也只僅錄得40,511宗二手登記,按年仍回落6%。 但二手成交跌,背後亦因為受制辣招,令肯大幅減價的業主比例不多,這一點也抵銷了樓市利淡因素。所以即使本港面對內憂外患,整體樓價全年接近無升跌,但以二手總成交金額3,242億計,每宗二手買賣仍高見800萬元。 二手業主仍舊強硬,準買家不是暫緩入市步伐,就是放眼一手市場。2019年初土瓜灣幾個單幢樓項目,以至康城站大盤都做到一鋪清,令新盤銷售量按月推高至超過2,000宗,但當下半年逆權運動開展,市民聚焦社運,新盤減慢推盤,才令銷售量回落至按月1,300宗水平,但全年埋單仍累售20,805個單位,按年升超過32%, 創近十五年新高。 一二手成交量,由昔日的三七比,進一步扭轉至四六比,新盤「貨如輪轉」的銷售策略,成功搶佔二手客源。展望2020年,當市場開始關注逆權後遺,企業倒閉潮、失業率飆升,香港面對經濟下行的風險,對樓市的衝擊又有多大? 分析員林浩文相信,如果企業倒閉因素蔓延,會直接影響購買力,但不相信年樓市會出現如97年的大跌,最多只會出現5%的輕微調整。中原地產住宅部總裁陳永傑則認為,今年七至九月為本港最嚴峻的時間,但樓市也沒有很大幅調整,最多只是回落3-4%,故相信香港物業市場不會崩堤式下跌。
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