【胡‧說樓市】龍床盤放租有伏?菁雋搵租盤要自保!
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按保除近期放寬引起大眾關注外,還有一些隱形陷阱你要知!企圖將劏房合理化的屯門樓盤「菁雋」,劈價四成重推後,終吸引大批準買家上車,就連十優港姐麥明詩都有入市,樓盤近期開始交樓。據市場消息指,截至九月尾,「菁雋」已成功租出26個單位,相當於全盤8%,其中最平開放式單位,月租低至六千元有交易,但竟然有伏? 低價出租的單位,分別有這個位於極低層31室,實用面積128呎,以及另一個位於極高層32室,實用面積132呎的單位。兩個單位當日分別以174萬及223萬元買入,若以此計算,在未扣除管理費前,租金回報也高達3.2厘至4.1厘之間,回報甚是吸引。 然而據我們收到消息,一間曾協助「菁雋」業主承造按揭的銀行透露,「菁雋」大部份業主均有申請按揭保險。根據目前按揭證券公司政策,申請按揭保險的單位只容許自住、不容許出租。這點也意味,若果業主將單位出租,實情已違反按揭保險原意。至於租客租入上述物業,業主不幸被銀行call loan時也被趕走風險。假如租客為求自保,除了謹記將單位打釐印外,在租入單位前先進行查冊,又能否知道單位有沒有借過按揭保險? 根據一般在土地註冊處找到的「按揭契」,均屬「alll monies」的契約,意思是無上限貸款。這種契約,好處是方便銀行日後替業主進行加按、或批出私人貸款時而無需再重新做契,但壞處卻不會顯示按揭金額為多少,故一般租客很難透過查冊,而得知單位有否借入按揭保險。業內人士表示,一般來說只能依靠地產代理,在協助業主出租前,要求業主聲明單位是否有承造高成數按揭。 按揭中介則指出,若業主隱瞞按揭證券公司出租而被查出,銀行可能需用出租物業的準則來重新評估物業按揭。出租物業按揭成數為五成,故業主有需要補繳樓價四成差價。按揭證券公司會定期作出抽查,但多數只寄信予業主要求他們作出申報。 我們翻查「菁雋」註冊紀錄,暫時累計錄得335宗交易個案,當中樓價少於400萬元的登記,一共有297伙,意味若買家本身是首置上車客,可以付一成首期,之後再向按揭證券公司承造九成按揭上會。另「菁雋」也有34個單位,銀碼介乎400-600萬元,雖然首期門檻高一點,但怎計兩成首期,再借按保也可上車。
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