胡‧說樓市|長沙灣映築驗樓! 323呎兩房則開箱

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位於長沙灣,由市建局和恒基合作發展的新盤「映築」最近交樓,這個重建盤反其道而行,不是主打納米戶型,而是兩房開則,究竟交樓質素如何? 我們跟驗樓師一起驗收!

位於青山道233號的「映築」,於去年1月疫情最嚴峻時開售,當時首批呎價21,000多元,貼近「恆大.睿峰」的開價,其地盤面積不足20,000呎,可建樓面也只是約16萬呎,最多只是中小型上車盤,而且項目一半單位的面積上限為480呎,最終大部分單位卻是300多呎的兩房戶型,而今次驗收的單位正是這種開則,實用面積323呎,買入價746.46萬元,平均呎價23,111元。

實用面積323呎的單位要分間兩房,空間分配自然重要,大門後接近沒有玄關,左右兩旁已分別是洗手間及開放式廚房。經驗樓師賴達明檢驗後,兩個空間都沒有大問題,驗樓師只是提醒,基於洗手間不設地台去水,建議業主外出時將企缸門打開,以防水喉及坐廁漏水時水流無路可走。

整個客飯廳長度為3.4米,闊度只有2.3米,放置梳化及電視機後,放置餐桌都有難度,較有趣的是客飯廳其中一幅牆身掛上一個白色的圓形裝置,原來是空氣質素監測器,但卻只有監測空氣的功能,而不能過濾空氣,驗樓師認為如果裝置不具過濾空氣的功能,對住戶的幫助有限,而且妨礙傢俬及家電的擺位。

一如過往多個恒基的單幢盤,驗樓單位的煤氣熱水爐同樣置於露台頂,增加工人維修的難度。另外,正因為單位對正青山道,按照條例,單位需要加裝噪音緩解措施,大部份都見於露台與玻璃窗,包括睡房的梗窗、露台頂的減音板及吸音簷篷,但驗樓師認為,這類設於外牆,向凸出的吸音簷篷會增加吊船維修的難度。

總結今次驗樓,明哥發現的問題都不多,最多是污漬和玻璃窗崩花,最終驗樓得分有88分,評級B+。我們把驗樓結果轉交發展商之一的恒基地產,回覆稱一周內可完成修繕,會將盡快通知業主到場驗收。

位於長沙灣鬧市,縱然周邊環境較老化,但交通配套卻算方便。由樓盤前往最近的長沙灣港鐵站,只需約兩至三分鐘步距,入伙後都陸續有業主放租。只是現在放盤較多,目前「映築」兩房戶叫租大約16,000元至18,800元,呎租約49至58元,以驗樓單位的買入價746.46萬元計算,成功放租的預期回報約2.6厘,若扣除1,564元管理費後,淨回報會跌至2.3厘。