【胡.說樓市】買銀主盤要交辣稅?小心財仔按揭有「偽裝按揭契」!
上回提到谷友陳先生購入銀主盤後,突然被稅局追收額外印花稅,令上車成本大增,這份本應由賣方負責的辣稅,突然由上車客負責,究竟所謂何事?原來跟發展商財務公司的按揭Plan有莫大關聯!大家同財仔借按揭,記住要小心「偽裝按揭契」!
根據稅務局對「額外印花稅」指引,「售賣人或轉讓人取得有關物業後,於36個月或以內轉售或轉讓該物業」關鍵是怎樣為之「取得」這兩個字? 指引列明,怎樣為之「取得」要視乎該份文件是否一份「可徵收印花稅的買賣協議」,會由該日起計算三年期。
因為「臨時買賣合約」也是一份「可徵收印花稅的買賣協議」,所以我們慣性把「臨時買賣合約」作為計算「額外印花稅」的起首日期。按個案中推算,原業主在2016年9月簽約,理論上2019年9月已過了三年額印期限。我們向稅務局查詢,也表示即使原業主之後供不起樓,如果銀主盤的業主名沒有變更,即使被財務公司收樓追債,都應由2016年9月開始計,而不用繳付「額外印花稅」。
不過稅局說法也道出一個關鍵,就是「業主名有沒有變更」? 稅務局理解,原業主跟財務公司之間訂立的按揭契,並不是一般真按揭契中,只有抵押成份般簡單,而是一份「假按揭、真買賣」的按揭契,意思即業主不單止把物業抵押,而是賦予了財務公司處置物業的權利,行為上形同原業主已將業權轉讓給財務公司,因此構成了一次買賣。
所以當業主供不起樓,財務公司把物業以銀主形式售予陳先生,其持有日期就是以業主跟財務公司簽署的「偽裝按揭契」計起,而不是以原業主簽署買賣合約的日期計起。
但律師認為情況很罕見,因為如果真的出現一份「偽裝按揭契」,而被稅局視為「買賣協議」,理論上原業主在轉讓給財務公司時,已經繳付了一次全額印花稅。跟財務公司借少少,但就要支付如此巨額稅項,道理上說不通。
不過這裡再引伸兩個問題。第一,如果市場上有一些銀主盤,而準買家又想購入,原業主跟財務公司簽署了「真按揭契」或「偽裝按揭契」,就對計算額外印花稅期限很重要,準買家怎樣分辨?
律師表示,一般財務公司跟原業主定立一份「按揭契」後,理論上會轉交稅局作評核,看看需否繳交全額印花稅。如果「按揭契」中寫上一條「不可撤銷授權書」的條文都會被視為「偽裝按揭契」,而需要付稅。相關文件多數會註冊上土地註冊處,透過查冊可得知外,也可透過律師向稅局查閱,支付160元便可獲取一份支付印花稅的證明文件。
第二個方法,透過財務公司購入銀主盤前,要查看有沒有「法庭頒令」。因為由法院判令作出住宅物業出售或轉讓,是可以豁免額外印花稅,但還要多看「法庭頒令」中是否包含「售賣權」的頒令條款。
事件引伸的第二個問題,就是透過財務公司借貸,其借貸有可能被視為「買賣協議」下,當市場上如此多新盤採用高成數按揭,對業主來說,計算「額外印花稅」的期限,豈不是由跟財務公司簽定「按揭契」開始計起,而不是由買賣合約開始計起?
翻查資料,由2012年至2019年第二季為止,經非金管局認可機構的一按高成數按揭,累計有7,808宗,涉及總金額高達941.13億元。單計2018年落成新盤共有2,596宗一按高成數按揭。當中有多少涉及「偽按揭契」呢?
我們向四大發展商分別長實、新地、恒基及新世界查詢,包括想了解由2019年至今,四大發展商售出多少個一手新盤,當中有多少買家採用「高成數按揭」,又有多少份屬「偽按揭契」呢? 截稿前,四大發展商均未能回覆。至於今次涉事的九龍建業,銷售部表示會要求財務公司致電我們,但最終也沒有回覆。
相關影片推薦
- 1:24澳門樓市全面“撤辣”現代電視23,299 次觀看・4 天前
- 6:09胡‧說樓市|等足兩年才推售,實地睇映岸環境!Yahoo財經234,049 次觀看・1 週前
- 2:00樓市交投反彈致按揭審批緩慢 部分銀行收緊審批now.com 影音新聞6 天前
- 5:38胡‧說樓市|實例計算短炒成本!Yahoo財經103,913 次觀看・1 個月前
- 8:06凱樂苑業主炒樓得個吉|柏傲山11按銀主盤劈價逾5球沽28Hse.com58,982 次觀看・3 個月前
- 2:24北韓躲經濟制裁 假睫毛偽裝「中國製造」賺外匯 2023年出口1680噸Yahoo 國際通20,593 次觀看・2 個月前
- 2:27【重大轉型】人行:樓市調整對金融體系外溢影響可控now.com 財經4,647 次觀看・5 個月前
- 3:03【買銀主盤必睇】兩招執銀主盤平貨 過程大揭秘蘋果動新聞65,535 次觀看・5 年前
- 1:32銀主盤交投年內逾80宗 激增兩倍on.cc東網1 年前
- 5:51胡‧說樓市|過往股災之後,港樓會點走?Yahoo財經95,925 次觀看・1 年前
熱門必看
- 3:42【Yahoo Lunch K】雷深如 J.Arie《Only for me》(原唱:炎明熹Gigi)Yahoo OMG Videos8,537 次觀看・20 小時前
- 3:59【Yahoo Lunch K】雷深如 J.Arie《你死我活》Yahoo OMG Videos11,125 次觀看・20 小時前
- 4:09【Yahoo Lunch K】雷深如 J.Arie《我錯》Yahoo OMG Videos6,171 次觀看・20 小時前
- 6:38胡‧說樓市|朗賢峯實地考察! 何文田站瑜一開價有難度!Yahoo財經61,556 次觀看・1 天前
- 4:21【娛樂訪談】 攞完獎衰三年?五屆金像獎得主 文念中 :一年半冇開工Yahoo OMG Videos56,973 次觀看・1 天前