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揣測太多都沒有意思，之前說要放寬首置按揭成數，財爺出席電台節目時更新詳情，原來不是涉及「上車客」，而是照顧「換樓客」的需求，亦強調幅度只是「微調」。當大眾認定「上車客」屬於先被照顧的一群，財爺卻把焦點轉移至「換樓客」，究竟撤辣的邏輯理據是什麼? 現在「換樓客」面對什麼問題? 撤辣又能否對症下藥? 今集想跟大家探討這個議題。

支持政府對換樓市場減辣的人會認為，過去換樓市場不活躍，是因為辣招把換樓鏈切斷。透過減辣釋放換樓市場，推動換樓客向上流動，會間接釋出更多下價盤源，讓上車客上車，所以長遠也有利上車市場。不過，這個立論的基礎是市場缺乏上車盤；但來到2023年的今天，似乎我們不缺上車盤，而是缺乏合價的上車盤。當撤辣激活換樓市場，又會否同時激活樓價，導致樓價飆升的反效果呢? 這一點，以前政府放寬從價印花稅退稅期時亦曾經出現。

姑勿論市場怎樣想，似乎政府減辣也事在必行，問題是所謂「微調」是如何「微調」? 又是否能對正換樓客的痛點? 這也是值得討論的地方。一般來說，換樓客不是「先賣後買」就是「先買後賣」。「先賣後買」可套現資金作為新居首期，但沽舊居後卻有成交空窗期，要另覓住處；但由於早幾年樓市仍暢旺，故很多換樓家庭均會採用「先買後賣」。

採用「先買後賣」，也就是先購入物業再出售舊居，其中一個好處是把舊居的升值空間發揮到盡，當然此論調在2023年已說不通，但仍有些換樓家庭傾向「先買後賣」，因為若在買賣過程中做到無縫交接，買家可直接由舊居遷往新居，而未必出現居所空窗期。

可否做到無縫交接呢? 這很視乎個別情況，畢竟購入新居後，有些人也需進行裝修工程，而全屋裝修工程動輒橫跨三個月以上，除非出售舊居時跟買家協議長成交期，或售後租回條款，否則也未必做到無縫交接。我們即管撇除此個人因素，若選擇「先買後賣」的換樓客，有些實際的交易問題是需要考慮。

當中最直接，就是選擇「先買後賣」的買家，因為交易時仍持有多於一層物業，故也需要繳付劃一15%從價印花稅，而稅局容許換樓客在成交後一年內沽貨申請退稅，未計及換樓時需支付的首期，純粹以一層價值1,000萬元的單位來說，單計預繳15%從價印花稅，已等於150萬元，顯然並非什麼小數目。就算之後可成功退稅，但也要先從儲蓄中拿出150萬元，對換樓家庭無疑產生財務壓力，亦間接遏抑換樓需求。退稅時限定於簽署轉讓契約後一年內，問題是2023年的大環境裡，卻要面對沽貨蝕讓的問題，蝕幅隨時大於獲退回的印花稅金額，所以都幾乎打消業主的換樓念頭。

另一個問題就是按揭成數。由於交易時仍持有多於一層物業，故銀行可能會視為第二套房看待，按揭成數需要收緊10%，例如1,000萬元的物業，原本可借取最高50%按揭，但因為持有第二套房關係，現在銀行最高只能借出40%按揭。當然這不影響你借取按揭保險的權利，只是按揭保險也會相應收緊，原本你可最高借取90%按揭，但卻因為你仍持有舊居，並不屬於首置客，按保公司最高只能批出80%按揭。

最後還有一點，就是在計算入息壓測上，銀行對「先買後賣」換樓客要求更加嚴格。現時做法，需要把舊居與新居按揭供款額一併計算壓力測試，而供款佔入息比率會由原先60%下調至50%，變相要有更高入息才能換樓，對於一個真正想換樓改善居所的家庭，相信也會一動不如一靜。