【胡.說樓市】解構按揭申請危機!上會前應否還清私人貸款?
「問題一:我有一筆「私人貸款」,銀行在審批按揭時,會怎樣計算入去?」
銀行在計算「供款佔收入比率」時,究竟是先將「私人貸款供款」在「收入」扣減後,去衡量是否供得起,抑或是以「總債務」,亦即「私人貸款」及「按揭供款」相加,去對照「收入」呢?
個案中例子,男女事主有積蓄185萬元,兩人月入60,000元,他們希望購買600萬物業。若承造八成按揭,以現時息率2.375厘,攤分30年供款期計,月供18,655元,但由於男女事主有「私人貸款」月供14,000元,「總貸款額」就是32,655元,對照60,000元收入計算,會超出供款佔入息一半標準。
「問題二:向銀行做按揭要進行「壓力測試」,私人貸款供款又需否計算?」
而且銀行審批按揭,準買家需通過壓力測試,亦即假設現息口加息三厘後,供款不高於入息60%,只是「私人貸款」部份,就不需計算。
以剛才例子計算,同一物業在加息三厘後,月供會跳升至26,900元,連同私人貸款14,000元,「總貸款額」就是40,900元,月入需有68,170元才可過到測試。
「問題三:到底我有一筆「私人貸款」,會推低多少借貸能力?」
因此,個案中的男女事主,在沒有還清私人貸款下,並不足以購買600萬元物業。若倒轉推算,他們最高的「貸款額」為390萬。連同本身積蓄,應可買入「樓價」575萬元。
相比之下,如果男女事主先清還整筆「私人貸款」50萬,雖然首期比例會縮減至135萬,但以60,000元收入推算,最高「貸款額」為513萬,連同本身積蓄,最高可負擔樓價是648萬元。
「問題四:提前還洗「私人貸款」有什麼要注意?」 換句話說,有私貸與沒有私貸,最高可負擔樓價有73萬元差距,所以還清「私人貸款」後再申請按揭理應較為著數,但就要留意提前還清「私人貸款」會否涉及罰息或手續費。
而且,就算繳清「私人貸款」,信貸資料庫也需要一個月至個半月才會作出更新。準買家在入市時,也不應以「最高可負擔樓價」作入市基準,只因這裡未計及買樓的雜費開支,包括律師費、釐印費及經紀佣金。
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