胡.說樓市|現市況是否值得轉按?
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近日銀行同業拆息低企,採用「拆息按揭」供樓相對划算,以銀行「H+1.3厘」的按揭計劃,實際樓按息率為1.4厘,比早一兩年前,當時息率貼近2.5厘,今日真的低了一大截。我們《胡‧說樓市》收到一名谷友查詢,問現在是否值得進行轉按? 簡單答案:「當然值得! 」因為高息轉低息可發揮慳息效果,只是進行轉按前則有幾點需要考慮。 谷友個案是怎樣的? 查實他早兩年已做過一次轉按,現時尚餘銀行貸款額200萬元,物業最新估值都升至650萬左右。他說,兩年前轉按前,在「H按」(拆息按揭) 跟「P按」(最優惠利率按揭)之間,覺得息率分別不大,所以選擇了「最優惠利率按揭」供款,息率2.5厘。兩年罰息期過去,現在重新考慮轉按。我們也決定幫他剖析一下。 純粹從供樓角度,谷友的個案一定值得轉按。未轉按前,以他尚欠銀行200萬元貸款額計算,還款期30年,息率2.5厘計算,每月供款要7,900元;如果轉按,按用同一年期供樓可供少一點。因為現在「銀行同業拆息」創出近十一年新低,拆息大約0.08厘,所以以H+1.3厘去計,實質息率大約1.4厘,每月供款6,800元,所以轉按可以節省1,100元。 全球採用量化寬鬆救疫後經濟,本港銀行結餘創歷史新高,大家都預計低息不單會持續,而且可能會繼續再下試低位,所以值得採用拆息按揭。只是留意,如果轉按至其他銀行,除了銀行需重新評估收入狀況,申請人要繳交入息證明、稅單等文件外,也需重新計算罰息期。一般按揭罰息期為兩年,罰息金額則按年遞減,第一年贖樓罰息為貸款額2%、第二年則為1%,這些都是轉按代價。 另外,轉按涉及重新辦理「按揭契」,買家需要支付約數千元至一萬元律師費。昔日轉按,很多業主貪圖銀行超高現金回贈;但來到2021年的今天,進行轉按仍然有回贈,但就多數只有1%。問題是,「現金回贈」怎樣計算,是否仍按「貸款額」計算1%? 正常來說,如果轉按時沒有涉及「按揭保險」,銀行都會用「貸款額1%」作現金回贈計算;但如果轉按時有涉及借取「按揭保險」,則只用物業估值50%-60%作基準,之後再計算1%的現金回贈。由於谷友個案不涉及按保,所以都會以「貸款額1%」作基準,200萬元貸款額計,回贈金額20,000元,可以肯定能抵銷律師費支出。 高息轉低息,唯一壞處是當你報稅時,你會發現「供樓利息扣稅」的扣減幅度有可能減少了。根據稅務局的安排,現時的「供樓利息扣稅」期限已延長至20年,每年最高可扣稅金額為100,000元。以谷友的個案計算,未轉按前,200萬元貸款額,用2.5厘利息計算,一年利息支出為49,477元;但轉按後,因為息口回落,利息支出減少,所以一年計利息支出會減少至27,648元,相當於減少44%。 當然這只影響貸款額較細的物業,如果你本身貸款額達到724萬元,轉按後的一年利息支出也高達100,000元,其實也可以把「供樓扣稅」用到盡。在這個前提下,轉按不會影響「供樓利息扣稅」,你仍然可以把它發揮到盡。 如果真的覺得不划算,則可以暫時不採用「供樓利息扣稅」,直至日後加息周期時才採用。至於有人可能會問:「轉按時,同時加按谷大貸款額,利息會增加,不就可以用作扣稅嗎? 」答案是不可以的。根據稅局安排,加按部份是不能扣稅的。
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