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胡‧說樓市|波叔Plan誕生後,先買後賣更輕鬆?
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政府進一步放寬按保門檻,對釋放換樓鏈有一定幫助,尤其購買過千萬元物業的買家,以前你要預備資金,並不只一半首期,「先買後賣」還需預繳15%劃一「從價印花稅」,相當於樓價65%;但放寬按保後,首期壓低的威力,可令換樓客把餘下資金用來繳付「從價印花稅」,變相「儲首期」壓力減輕不少。因此,以前換樓客採用「先賣後買」的保守策略,今日可能不介意轉為「先買後賣」。不過,在樓換樓過程中的一些報稅及退稅安排,有幾點需要特別注意。 雖然我們一般理解,換樓客只在購入新居後一年內把舊居轉手,就可以申請退稅;但有部分情況是不能安排退稅。第一類,如果你買樓前已持有多於一層物業,又或者兩夫婦聯名持有多於一層樓,之後再買樓時,即使能在指定期內沽出兩層舊樓,都不符合退稅資格。 2016年時,曾有案例處理類近問題。有業主因上述情況不獲退稅而尋求司法覆核,起初事主獲勝訴,其後稅務局上訴得直。上訴庭提出兩個理據。一、法庭認為法例所指沽出「原有物業」是指單一物業,故多於一層物業並不符合資格;二、因法例要求售出「原有物業」要在兩個月內要申請退稅,但若沽出舊居多於一個物業,則會出現兩個日期,很難確定以哪一個日期為準。 有些人會購入「相連單位」、或「複式單位」,究竟會當作一個物業看待,還是多於一個物業呢? 這裡都存有爭議。稅局怎決定呢? 答案就是看該住宅物業可否分開買賣,如果能夠分開買賣,就會被視為多於一個住宅物業看待,變相退稅機制並不適用。但如果毗鄰住宅單位不是獨立單位、及不能分開買賣,有關物業會被視為一個住宅物業,符合資格仍可安排退稅。 當你購入新物業時,但未沽出舊居,你要先預繳劃一15%從價印花稅。購入新物業時,若簽署「臨時買賣合約」及「正式買賣合約」相隔少於14日,可用「正式買賣合約」起計30日內繳付印花稅;反觀如果「臨約」及「正約」相隔多於14日,則要用「臨時買賣合約」起計30日內繳清。雖然繳付印花稅,很多時我們都會委託律師,但你亦可以自己申報。 你必須填妥稅務局表格「IRSD 112」,並親身前往稅務局遞交,屆時你須帶備「合約正本」,以及即場以支票或本票交予稅局,抬頭為「香港特別行政區政府」。但要留意,稅局接獲打厘印的文件後,需時十個工作天才能完成,而非親身交表便可馬上打厘印。 當你繳付了印花稅後,來到新樓簽署轉讓契約日期開始計一年,只要你把舊有物業沽出便可申請退稅。換樓客需要向稅局遞交兩份表格,一份為「IRSD 125A」退稅申請,以及「IRSD 131(C)」的法定聲明。問題是,所謂把舊居「沽出」,所指的「沽出」又以什麼時間劃線? 答案是以「臨時買賣合約」而非「轉讓契約」。 換句話說,如果換樓買家在2022年1月1日,新居簽訂轉讓契約,在2022年12月31日前,能夠為舊居簽署「臨時買賣合約」,而即使實際簽訂「轉讓契約」日期,最終超出法定一年期限,例如直至2023年4月1日才正式轉讓,稅局一樣會接受退稅。 不過,值得留意,當你填寫「IRSD 131(C)」表格時,由於該份表格為法定聲明,表格下方有一欄,需要尋求「公證人、太平紳士、律師、或監誓員」簽署作實,如果你打算自己申報退稅,而不欲再支付律師費,該怎辦呢? 當你親身前往稅務局遞交表格時,可先到稅務大樓3樓的21至25號櫃枱讓職員核對資料,完成後,你便可以再上8樓,有即場的監誓員可以作宣誓服務,待該監誓員簽署後,就可再把文件交回3樓的服務櫃枱。在稅務大樓8樓進行的監誓服務並沒有額外收費的。 回歸討論,對於上述個案,這裡又引伸一個問題,如果「臨時買賣合約」能夠用作退稅之用,如果一個買家沽出舊居時,刻意跟買家訂立一個長達十至二十年的成交日期,即使物業沒有正式轉讓,稅局也會退稅嗎? 答案是不會。雖然稅務局接受以「臨約」來申請退稅,由「臨約」至「轉讓契約」的時間也沒有時間限制,但實際退稅則要等換樓客提交「轉讓契約」副本後才會發放,並在收妥文件後的三至四個月才會發出退稅金額。 因此簡單而言,申請退稅是以沽出舊居的「臨約」做界線,但實際退稅則要以簽訂「轉讓契約」作準。但如果在一年期內沽出舊居時,在簽署臨時買賣合約後,下手買家卻選擇撻訂離場或取消交易,究竟換樓客還能再次申領扣稅呢? 答案要視乎該撻訂時間而定。 如果撻訂的時間是在該一年期限內,只要把取消交易的臨約副本,郵寄通知稅局,換樓客在該期限內再轉售物業,仍可享有退稅安排;反觀,若取消交易時間是在一年期限以外,例如換樓買家在2022年1月1日新居簽署轉讓契約,在2022年10月30日能為舊居簽署「臨時買賣合約」,並定在2023年4月1日正式轉讓,但最終下手買家在2023年2月1日撻訂,他已經不可再申請退稅。
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