【胡.說樓市】業主報稅大法(上)!點樣善用供樓利息扣稅?
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收到綠色炸彈,代表報稅季節又到,與其滿臉愁容,不如諗下點樣取盡「免稅額」慳稅更好。有樓自住的業主,可以考慮善用「居所貸款利息扣稅」,一共二十個年度可扣減,每年上限十萬,但究竟點做先好? 「問題1:如何將「扣稅額」發揮到盡?」 基於供款年期愈長,息口愈高的道理,以現時息率2.375厘、最長30年期還款期計,倒轉推算,只要尚餘貸款額維持425萬元,都可以食盡「免稅額」。不過同一貸款額,但供款年期愈短,就未必用得盡。 按揭年期愈短的業主,尚餘貸款額要愈多才可將「扣稅額」發揮到盡。供款年期20年,貸款額起碼要有430萬;年期10年,就要高達439萬。 「問題2:應否在加息周期下才申請?」 視乎年期、也視乎息口。美國暫緩加息步伐,本港樓按低企於2.375厘,是否應等加息周期才使用? 問題是按揭供款「息除本減」,所以關鍵要看息口上升較急、抑或本金遞減速度較快。 以一百萬貸款額為例,息口2.375厘,拉到最長30年期供款,如果供樓起首五年已採用「居所貸款扣稅」,累計有111,777元利息可申索扣減,拉勻平均一年22,355元。去到第六年,剩餘本金供剩87.8萬,所以息口也有所遞減。若第六至十年繼續申索,「扣稅額」開始跌穿每年少於二萬。 堅持加息周期才使用「扣稅額」,息口又要上升幾多,第六至十年的「扣稅額」才可跟首五年「扣稅額」看齊呢?答案是樓按要攀升至2.75厘,亦即較現息口有16%升幅才可以。 「問題3:二按可扣稅嗎?」 當然,若業主有換樓打算,樓價愈貴,供款額愈多,理應利息支出也相應提升,都是應否保留日後使用的考慮因素。至於有意購入一手物業的業主,也有地方值得留意。 發展商推出「高成數按揭」計劃,二按息口往往較市價為高,理應扣稅時可用得更盡。但根據稅局規定,要「自住」物業才可申請,而「自住」界線就以入伙一刻計起。因此若發展商出售「遠期樓花」,入伙前利息支出是不能扣減。 打算申請「居所貸款扣稅」的業主,在填寫「個入入息稅報表」時,可以在第七項(3)位置上,填上單位所需支付的利息開支。若兩夫妻其中一方不需交稅,在下面7(3)項(2)(i)一欄記住要剔出「是」,將他的利息部份撥歸繳稅一方使用。 至於買樓收租又有無得扣稅? 應該怎樣扣才最精明? 請繼續留意《胡.說樓市》及《Yahoo財經》平台合作的樓市節目,我們繼續拆解。
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