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胡‧說樓市|新盤現金回贈對按揭的影響
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新盤「現金回贈」需在樓價上扣減,故最終會影響貸款額,究竟準買家應怎樣替自己計算? 我們想透過短片跟大家說明。 多年前,曾有發展商提供「高回贈」,令買家可在「零首期」入市,最終金管局在2005年出手推出幾項措施。如果買家向銀行承造按揭,而銀行提供的「現金回贈」低於貸款額1%,便毋須計算入貸款額內;反觀,若「現金回贈」超出了貸款額1%,則需要計入貸款額內。若發展商推售新盤時提供「現金回贈」補貼,在計算按揭成數時,也應以物業折扣價、或估值兩者中較低者為計算基礎。因此,針對買家購入新盤,發展商提供的「回贈」需要扣減樓價。 如果把新盤提供的「現金回贈」扣減,即代表什麼呢? 這代表在計算按揭成數時,要以俗稱「光豬價」計算貸款額。在這個情況下,買家能借取的金額減少,變相有機會要額外墊支才能完成交易。 我們剛才所指的「現金回贈」均在成交前需要抉擇,由於買家在成交前,已知悉自己會否選用相關高成數按揭,而獲取發展商的現金回贈。姑勿論發展商在成交前或後發放「現金回贈」,也要先扣減樓價再計算借貸金額。 部份發展商的「現金回贈」有點不同,就是買家選用發展商的高成數按揭計劃後,若能在兩至三年後轉按至傳統銀行、或直接繳清貸款贖樓,發展商會提供一定「現金回贈」。但在成交一刻,你理應不知道自己會否提前還款,在這個情況下,又需否把該筆「現金回贈」在樓價上扣減? 以「NOVO LAND」為例,這筆尚待決定的「回贈」不需扣減貸款額。
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