【胡.說樓市】新港城搵唔到心水盤?隔離「海柏花園」點揀好?
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上次講完馬鞍山「新港城」嘅揀則策略,如果搵唔到心水盤,過隔離「海柏花園」得唔得?同「新港城」相比,「海柏花園」住戶較少,六座共提供1,102個單位,係「新港城」嘅四分一,要搵上車盤,又有咩攻略? 「海柏花園」位置較接近「馬鞍山公園」,以第三四座G及H室最標青,不單望到屋苑泳池景,還可透過公園,望到接近無邊際的「吐露港」海景。 同「新港城」一樣,景觀也是「海柏」樓價高低主因,而且差幅可以很大。代理指,「海柏」兩房高峰期成交曾高見800萬中的水位,但向東南的單位,由於望「新港城」樓景為主,價錢會相差一段距離,最近成交價也回落至605萬元。 今次參觀的單位屬「海栢花園」典型兩房上車間隔, 門口跟廚房位形成小玄關。廚房磁磚保留原裝交樓標準,整體保養得宜。客飯廳採直廳布局,但開則也算分明。一邊沿牆身放四人餐桌,客廳跟飯廳間造一個小飾櫃。至於客廳一邊放梳化,對面放地櫃,但兩者距離不算很深。 「海柏花園」兩房單位主要是直廳為主,另一款就是兩邊廳,有些人可能會喜歡面積大一點,就會選擇兩邊廳。 業主原打算放賣,但見市況回調「轉售為租」,叫租16,800元。按買入價204萬推算,收租回報達十厘。 若放賣的話,又值多少錢?歸納三大銀行估價,估價介乎624萬至705萬元,平均估價665萬,四成首期266萬元,月供22,343元,月入37,240元可過壓測。
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