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胡‧說樓市|撻訂潮會否出現? 簽正約後撻訂手尾幾長?
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雖然金管局鬆綁壓力測試救市,但在本港銀行上調最優惠利率的陰霾下,私樓樓價錄得四年來最長跌浪。業主擔心之後愈跌愈多,要急速減價沽貨、或選擇蝕讓離場外;正在等待上會的準業主同樣擔心,銀行審批按揭是否順利,究竟撻訂潮會否重現? 大規模撻訂會否成形,背後主要跟準買家上會能力有關。無能力上會,背後因為資金不足。資金不足,除了跟準業主因不同因素錯判供款能力外,部份原因跟估值大幅滑落,估價不足導致買家要捧差價上會。在無能力捧差價下,唯有放棄交易。 本港對上一次出現大規模撻訂,已要數到2008年金融海嘯。當時銀行為求自保選擇「落雨收遮」,透過大幅度加息增加準買家借貸成本,令買家知難而退,同時大幅度調低物業估值,部份買家在跌市前簽訂臨約,但上會前估值大幅回落,最終因不能補足差價而被迫撻訂離場。 翻查土地註冊處資料,今年首三季共錄得667宗「取消交易」的登記數字,約佔總成交量1%,表面看不算特別嚴重,但當然也要留意,相關數字不足以完全反映實況,因為法例並沒有硬性規定「取消交易」必須登記田土廳。今天撻訂潮會否歷史重演? 相信都要觀察一批等待上會的新盤,因為第四季將有多個大盤即將上會。 包括早前重推但零承接的黃竹坑站上蓋「晉環」、南豐在康城站的「LP10」、會德豐在啟德的「Monaco」及位於藍田的「KOKO HILLS」,都屬於在市旺時高價開售,但在跌市時入伙的新盤。採用建築期付款的買家需面對上會問題,自然成為高危一族,值得觀察。 無論購入一手樓及二手樓,簽署「正式買賣合約」後才取消交易,因買賣合約屬「必買必賣」,兩者的處理手法也相同。如果買家購買二手樓,並在簽署「正約」後才取消交易,會被業主沒收訂金及賠償佣金外,還可能被追收重售後差價。至於買入一手樓,但如果簽署「買賣合約」後沒有完成交易,發展商亦可按合約條款沒收已繳付訂金,及要求買家賠償賣方重售後的差價與損失。 只是所謂「追收差價」,究竟有沒有期限呢? 如果業主或發展商打算追收差價,他們便需要在「合理時間」內重售物業,這是基於小心謹慎原則,他們需要減低原買家賠償差價的損失。至於追討的限期,則受制於《時效條例》,業主或發展商在6年期限內有權向買家追討。
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