胡.說樓市│投資新盤學堂!點解新盤會撻Q?
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上集我們講到,快將開售的旺角新盤ONE SOHO有少少伏味,如果我們細心留意,過往撻Q的新盤,通常都有共通點,投資新盤前,我們必先了解撻Q原因! 下載Yahoo財經APP 美股、外匯、加密貨幣免費即時報價,自選投資組合獲取相關新聞提示。 過往其實也不乏撻Q的新盤,印象最深的個案, 一定會數到南豐在灣仔的「Queen's Cube」。這個樓盤在一手新例前開售,建築面積賣樓均價16,000元,但因為開則奇特,實用率只有68%,拉勻平均實用呎價高達25,838元才真。 結果怎樣? 大家也估到吧! 全盤96個單位,只賣出9個單位,餘下單位又怎樣呢? 發展商需要向市建局回購,涉資70.8億元,拉勻均價27,066元比起買家一手貨更高,發展商也將項目轉售為租。至於當時九個買家,又何去何從呢? 他們有繼續交易,有繼續上會,只是其後有兩名買家率先投降。 包括其中在2010年前以過千萬元買入最高層31樓A室買家,在2012年已經以980萬元蝕讓轉手;另一個持有低層A室的買家,當日以929萬買入,最終也用938萬元沽貨,表面上不用蝕錢,實際上已蝕了機會成本。 11年後「安峯」重演了「Queen's Cube」命運,分別是目前的樓市氣氛跟當年截然不同外,「安峯」本身是長樓花期項目。長樓花期的項目,在本質上有幾個很重要的特色,首先就是對換樓客尤其有利。 為何如此說? 因為舊樓未成功沽走便買入新樓,是要繳付劃一15%的印花稅;但若想成功做到退稅,則要在入伙後一年內售出舊居才可以。但因為簽定轉讓契約開始計,也即在物業落成一刻才簽署,變相換樓客有更長時間作部署,拉長沽出舊居期限。但今次「安峯」的失效,也引證環境因素令自住買家覺得,物業並不是換樓的最佳選擇。 長樓花期另一個特色,在於本質上有跟發展商對賭未來升幅意味。對不少投資者來說,長樓花期有利抵銷額外印花稅的禁售期,因為額外印花稅的計算期限,是由跟發展商簽署臨時買賣合約計起。 以「安峯」為例,樓花期28個月,入伙後再持有8個月便已經可以解禁。如果發展商在開價上預留了水位,投資者就可以賺個盆滿砵滿。問題是,今次開價是否反映發展商已蠶食了升幅? 又或者,我會很簡單地問,究竟手持相同資金,在市場上是否有其他更好選擇? 假如樓價上沒有折讓,但如果付款辦法有配合,買家可能都會孤注一擲。包括「建築期付款」跟「即供」折扣相差幾遠呢? 因為有些買家會想選用「新按保」,卻因樓花項目未落成,所以並不能受理。如果「建築期付款」跟「即供」的折扣價相差不遠,會有助提升吸引力。 其次,究竟付款款法能否做到少首期、高槓桿的「刀仔鋸大樹」效應,起首幾年令投資客或換樓客沒有太大財政負擔,能一直捱到三年禁售期後,便有沽售的彈性,這一點相當重要;反觀如果付款辦法未能發揮到盡,又要做入息審查,又要做壓力測試;在同期如此多新盤的競爭下也很難突圍而出。 下一個會面對如此挑戰的新盤,理應就是旺角的ONE SOHO,當它的性質跟「安峯」如此雷同時,會不會再一次歷史重演? 我們也拭目以待。
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