胡.說樓市│律師樓被銀行停賽!買家有咩方法自保?
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買樓搵律師係少不免嘅程序,由於律師具有專業資格,所以一般我哋都好放心,但近期接連有律師樓出事,都令我哋擔心,將訂金,甚至按揭貸款存放於律師樓究竟係咪安全,既然如此,就等我哋同大家分析一下有咩自保方法,同埋用咗王潘律師行嘅買家,按揭上可以點處理? 由於買賣雙方簽定合約過程後,買家尋找銀行審批按揭,批出的按揭貸款會保留在律師行內,所以銀行只會接受一些評級良好的律師行加入「指定名單」,也就是我們俗稱的「On list」,而律師樓是否「On list」,會參考律師樓在律師公會的操守紀錄、以及律師樓所購入的「專業法律賠償保險」而定。 但對買家最大影響,如果我們採用的律師樓,並不是銀行「On List」的律師樓,在處理「按揭契」時,就需要委託兩個律師行,分開處理樓契及按揭氣,這裡會衍生兩筆律師費,一概也要由買方支付,也成為準買家採用部份律師樓的考慮因素之一。 今次捲入「套丁」風波的「王潘律師行」被部份銀行停賽,所以不幸選中「王潘律師行」的買家,可能需要尋找其他銀行處理「按揭契」事宜。 究竟「王潘律師行」的買家是否一定要轉律師呢? 關鍵是他們能否協助完成交易。我們嘗試以客戶身份致電「中銀」了解。中銀職員表示,視乎銀行發出了「授信文件」沒有。 職員的解說,指出一個關鍵,就是銀行是否已發出「授信文件」? 所謂「授信文件」,大概可視為銀行批出貸款的最後步驟。一般買賣流程,律師會向原業主申請按揭的銀行,索取其按揭契查看看有沒有問題;若沒有問題,律師會要求買家簽署由銀行準備好的信件,授權律師代表買家去取得銀行取貸款。銀行在收到「授信文件」後,會把按揭貸款轉帳入律師樓的獨立戶口內。 不過,準買家最擔心的地方是,是當資金存放入律師行戶口內,這一筆資金又何去何從呢? 一般程序,當律師行接收了銀行轉帳後,律師會在正式成交當日,把款項透過支票轉給原業主律師樓,理應問題不大。但由於部份銀行會在成交前早幾天,已把資金存入律師樓戶口內,變相由律師行接受款項直至正式成交日,中間會出現幾天真空期。 也造就了律師行有機會挪用客戶資金,不單無法完成交易,買家及銀行都會蒙受損失。所以今次銀行處理方法,針對已發出「授信文件」的按揭申請,它們會直接跨過「王潘律師行」,以本票方式交予賣方銀行,以防止重轁覆轍。 問題是,錢銀交收,除了按揭批出的貸款外,很多時我們跟業主簽訂臨約後,也會把訂金存放於律師戶口內,就是以防直接把訂金交給業主,避免因假業主而構成訂金損失, 但經過這一役後,我們又應該怎樣處理? 買家改以本票形式支付「業主」,但在成交前,該張本票也由自己律師保管,方法又是否可行? 按揭專家表示,由於查冊時,目前大部分按揭契都以「All Money」形式註冊,所以律師不會得悉餘下按揭的具體銀碼,變相本票銀碼未必與尾數相符,買家有可能要重開本票,程序上會較麻煩。
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