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胡‧說樓市|幾時Claim居所貸款利息扣稅? 考慮五大因素!
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如果本身持有物業,而這個居所又是你的自住居所,你可以採用「居所貸款利息」扣稅安排,供樓所衍生的利息可用作扣稅,但每個年度最多扣10萬元,而且因為最多只可以扣20個年度,所以業主是否採用,記住衡量以下數點。 應否用「居所貸款利息」扣稅,第一點要問自己: 「收入高不高?」如果你只用一些常設「免稅額」,已經不用再交稅、或交很少稅,你可以先保留有年期限制的「居所貸款利息」扣稅,待日後收入較高時才採用。 舉例,假如你是一名普通上班族,無任何「子女免稅額」及「供養父母免稅額」,純粹只有個人「基本免稅額」132,000元,只要你年薪289,140元,相當於月薪24,095元,基本上你不已不用交稅,所以便不用申報「居所貸款利息」扣稅。 其實,在入息扣除免稅額後,原本你有157,140元入息,需按累進稅方式繳稅,交稅10,000元;但因今個課稅年度,財爺繼續推出百分百稅務寬免、上限10,000元的措拖,所以扣減後,你需繳稅款項為「零」。在這個情況下,你也無謂白白浪費「居所貸款利息」的配額。 但除了「基本免稅額」外,政府還會提供不同「免稅額」及「扣除額度」,最常見就是「供養父母免稅額」,即使你的年薪高於289,140元,你都未必需要用到「居所貸款利息」扣稅。 舉例,如果你跟父母同住自置居所,父母年滿60歲,而兄弟姊妹又把「供養父母免稅額」讓給你,這裡會多了200,000元「免稅額」,連同你自己的「基本免稅額」計算,即使年薪達489,140元,相當於月薪40,761元,扣除所有稅務寬免後,一樣不需要交稅,故也可省回「居所貸款利息」扣稅配額。 可能你會說,各人處境不同,加上有其他「個人進修開支」、「認可慈善捐款」等扣稅額度,我又怎為自己評估? 很簡單,你記低以下這個數字:「157,140元」。只要你的入息,在扣除免稅額後多於157,140元,你就要交稅;但少於157,140元則剛好在政府的稅務寬免內,不用繳稅。 假如你計算過後,發現扣除免稅額後的數字,仍然高於157,140元,這時候你便要考慮應否採用「居所貸款利息」扣稅。但因為「居所貸款利息」扣稅上限為100,000元,倒轉推算,等於每月供樓利息支出達8,333元,你便可把這個扣稅額發揮極致,這視又視乎三個因素,第一、就是借貸金額是否很高? 因為貸款額愈高,利息支出也會愈多,會直接影響你能否用盡(扣稅額)。 舉例,如果你第一年供樓,銀行借貸息率為現時H按1.5厘,攤長30年還款期,每100萬元貸款額的利息則為14,416元。若你要把整個「居所貸款利息」扣稅額完全用盡,你的貸款額要達694萬元,利息支出才達100,000元,可以用盡扣稅額;反觀你的貸款額低於694萬元則未必用得盡,你要評估日後會否換樓,換樓銀碼會否高於這個水平? 第二個因素就是息口有幾高,因為息口高低會直接影響可否用盡扣稅額。以剛才例子為例,你採用「H按」,現時實質樓按息口為1.5厘左右,每100萬元的貸款額,每年的利息為14,416元,但如果去到加息周期,因供樓利息會增加,扣得盡的機會大增。 舉例,如果買家要用到「封頂息率」2.5厘供樓,同一筆100萬元的貸款額,每年利息支出會上升至24,169元,增幅高達68%,故可扣盡100,000元扣稅額的機會大增,變相只要其借貸額達413.75萬元,已經可用盡額度。觀乎現在環球狀況,美國聯儲局已表明年內會多次加息,香港是否也會跟隨加息,對買家應否採用「居所貸款利息」都起一定影響。 第三,你要考慮供樓有「息隨本減」的效應。因為我們向銀行的貸款,起首幾年的利息支出都會較高,因其後隨著已償還本金減少,所需支出息口也會下降,所以會影響到你能否把扣稅額發揮到盡,總之簡單計算,全年息口支出能否達到100,000元,如果能達到,就代表你能用盡扣稅額。

如果你本身並沒有任何換樓意欲,打算一層樓住到尾,可能也不用考慮「用得盡」這個問題。因為整個「居所貸款利息」扣稅共有20個年度,以一層供款30年期的住宅計算,都已經佔了當中三分二的年期。
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