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胡‧說樓市|匯豐首年定息按揭 VS 按證定息按揭!
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繼中小型銀行上調H按鎖息上限後,最新匯豐銀行亦跟隨,鎖息上限由原來的P-2.5厘(相當於2.5厘),上調至P-2.25厘(相當於2.75厘)。同時,匯豐也推出首年定息按揭計劃。面對亦步亦趨的加息周期,究竟準買家怎部署? 應否由浮息按揭轉投至定息按揭? 匯豐定息按揭,跟香港按揭證券公司的定息計劃,哪個更加吸引? 匯豐銀行推出首年定息計劃,本質跟現時的H按計劃分別不大,分別只是多了首年定息2.75厘的選項,由第二年起轉回H按息率。H按息率H+1.3厘,以最新一個月拆息1.8厘計算,相當於H按供款息率為3.1厘,已觸及鎖息上限2.75厘。因此,現在選用匯豐定息計劃,似乎與一般H按無大分別,實情是否如此? 既然首年定息與目前一般H按的息口相同,為何我們仍需要研究定息按揭計劃呢? 因為供樓並不是一個短線計劃,如果本身有意轉按,相關供樓利息安排會鎖足買家兩至三年。所以決定是否採用定息,或沿用傳統按揭計劃時,就要視乎你怎樣評估息口走勢,考慮其上升幅度及速度。 根據過去加息周期經驗,每當拆息上升後,最優惠利率亦會在一段時間後跟隨上揚。如果以加息0.25厘的溫和幅度計算,若供款觸及鎖息上限P-2.25厘時,供樓利息會由原來的2.75厘上調至3厘。當日同樣借取100萬元貸款額,同樣30年還款期計算,月供會上調至4,217元。但如果你選用定息,首年息口鎖定在2.75厘,月供4,083元,你便達到慳錢效果,每月供少134元。 上述個案,取決於銀行會否在一年內加息,而加息幅度會否達到0.25厘。如果做得到,便等於你跟銀行的博弈中賭贏。而如果你自覺一年內達到如此加息幅度,考慮放棄浮息按揭,並轉投定息按揭,問題是,香港按揭證券公司也有推出定息計劃,是否非選擇匯豐定息計劃不可? 這就要看看兩者之中,何者較為划算。 匯豐提供的定息僅為首年;而香港按揭證券公司則最短為10年、最長為20年。而息率上,匯豐首年定息2.75厘,也較香港按揭證券公司10年期定息3.5厘低。如此看來是否應選擇匯豐呢? 這又視乎你認為今次的加息周期延續多久,畢竟匯豐的定息年期只限於首年,第二年已經要轉回浮息按揭,倘若未來10年內實際按息已升至超過3.5厘,你亦有可能賭贏按證公司。 除此之外,也要考慮其他細節。由於匯豐銀行推出的計劃,跟普通H按分別不大,亦可以按照貸款額提供現金回贈,還可以提供「按揭利率儲蓄戶口掛鈎」計劃;反觀香港按揭證券公司提供的定息卻沒有如此安排,但好處卻是免卻壓力測試,只以供款佔入息一半作準則審批。 同樣以100萬元貸款額計算,攤分30年還款期,按證公司10年定息計劃的月供為4,491元,比匯豐首年定息的月供4,083元為高,但前者僅需要8,982元的入息,已可通過供款佔入息一半的審批,而匯豐則需要9,727元入息才能通過壓力測試。同一筆貸款額,同樣都是定息按揭,但入息要求卻是香港按揭證券公司較低。
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