胡.說樓市│匯豐放寬非固定收入審批!唔好開心得太早
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近期樓市活躍,銀行積極搶佔按揭市場生意。除了部份銀行下調拆息按揭息率外,針對一批「非固定收入」人士,大型銀行匯豐銀行對收入計算也有放寬。疫症下,銀行內部規定「非固定收入」人士,收入需在平均數上打八折計算,但近期卻放寬了要求,可回復昔日的計算方式,以過去半年收人取一個平均數就可以。究竟對一批兼職或者斜槓族是否上車喜訊呢? 有幾個考慮點,斜槓族必須注意。 從事兼職的在職人士,由十年前只得197,800人,約佔總就業人數6%;來到今天「斜槓族」已上升至17%。他們未必侷限於一份正職,而是靠數份工作來維持生計,但過去往往因沒有固定收入,在申請銀行按揭時卻會遇上很大問題。今次匯豐帶頭放寬,相信中小型銀行也會跟隨,究竟幫助有幾大呢? 舉例,如果你過去六個月,首三個月獲取30,000元收入,而餘下三個月獲取20,000元收入,平均收入是25,000元。鑑於疫症衝擊,匯豐銀行一度規定「非固定收入」人士需打八折計算薪金,即實質只計算20,000元,變相你最高可借貸款約210萬元;但因為今次的放寬就可以輕度上調至220萬元,購買能力增加約半成。 按揭申請是否一定容易了? 其實要看你本身對高成數按揭有沒有需求、及想借幾盡。因為今次放寬「非固定收入」人士計算,只屬於傳統銀行一部份。如果你本身屬斜桿族,但你又打算借取俗稱「林鄭plan」的新按揭保險,你就必須打醒十二分精神。因為即使今天銀行放寬了計算收入方法,並不代表按揭證券公司都一併放寬。 所謂「林鄭plan」,就是特首林鄭月娥放寬的按揭保險門檻,讓1,000萬元以下物業可承造最高80%按揭,準買家可繳付兩成首期便能上車;而800萬元以下物業則最高可做90%按揭。舉例,如果一個買家打算購入一層800萬元的物業,當銀行批出60%按揭後,他可以再向香港按揭證券公司承請「按揭保險」,變相多敍造30%按揭,變相合共借取90%按揭上會。 但由於香港按揭證券公司對「入息」也有自己的一套計算準則。如果希望借取按揭成數只是80%按揭,即你在傳統銀行60%按揭上,只額外多借取20%按揭保險,即使你本身並不是「固定收入士」,按證公司也會考慮你的申請。指引都有列明,如果你本身的工作是收取「佣金」,香港按揭證券公司會把你會過去六個月收到的佣金,取一個平均數作為計算。 問題是,如果你本身是借取超過80%,你必須符合三個條件。第一,除了你必須為首次置業、以及購入物業必須作自住用途外,你必須獲取「固定收入」收入才可以。可能你會說,我本身收取日薪,是否「固定收入」呢? 答案是可以。香港按揭證券公司規定,只要是定期出糧,也可當作「固定收入」人士看待;但如果若你的薪金部份,有包括佣金及底薪,他們只計算底薪部份。 最後還有一點要留意,由於我們在申請按揭時,程序上是先經銀行申請,之後才經銀行遞交香港按揭證券公司,由於銀行自己會作一次估價及審批,之後香港按揭證券公司也會作一次估價及審批。如果遇著估價比銀行為低,最終銀行批出的按揭也必須以較低者為準。
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