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胡‧說樓市|加息陰霾籠罩,隨時影響新盤建期買家!
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面對香港進入加息周期,有什麼人最受影響呢? 其中一類是早前在樓花期內入市,但又選擇建築期付款的準業主,處境會相對尷尬。今日會跟大家拆解這個議題。 以目前供樓已升至「封頂息率」2.5厘計算,基本上每借100萬元貸款額,買家每月供款為3,952元;但由於銀行需模擬加息三厘基礎下,衡量買家是否供得起,才決定是否批出貸款。因此,在加息三厘下的壓力測試,首置買家供款佔入息不多於60%下,月入要有9,464元才獲批貸款。「月供3,952元、入息9,464元」是一個簡單數字,大家可以記住,幫自己算清楚。 今次的加息周期,銀行結餘回落的幅度,大家估計最優惠利率的上升,並不是一次起、兩次止。如果我們用較極端的例子,假設香港加息三厘,效果又會如何? 屆時準買家借取100萬元的貸款額,在息率5.5厘的處境下,每月供款會上調至5,678元,比現時月供3,952元,增加1,726元;但入息要求就更加誇張。同一貸款額要通過加息三厘壓力測試,其入息要求會由月入9,464元,上調至12,816元才可通過壓測,等於月入要多3,352元才可獲批同一貸款。屆時並非準買家想不想買的問題,而是能不能買的問題,「不能而非不為」。 加息影響之深,對於購入了長樓花期、而又選用建築期付款的準買家,一樣有衝擊。因為當物業臨近上會時,買家開始尋找銀行承造按揭,你會發現當日雖用2.5厘計算壓測,但現在卻要用更高息計算,其入息要求也不同。 如果你能感受香港很快便會上調最優惠利率,在情況容許下,例如發展商付款辦法提供「提前上會回贈」等方案,都建議可盡量採用,否則稍後真正加息時,壓測上調,還伴隨市況淡靜估價滑落的雙重夾擊下,上會負擔可能較想像中沉重。不過,如果有需要申請新按保借取高成數按揭,卻仍須等待新盤將近入伙才能上會。
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