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美國聯儲局在五月初宣布加息半厘，為二十多年來最大加幅；同時亦提及縮表細節。當港元跟美元在聯繫匯率掛鈎下，香港無可避免都要加息。如果銀行上調最優惠利率，影響力並不單侷限於新造樓按，屆時全港正在供樓的業主也受影響。面對息魔來襲，我們應該怎樣部署? 特別有幾個迷思，很想跟大家說明。

預期供樓利息上升，部分人問應否轉用「定息按揭」? 顧名思義，定息就是「固定息率」，可以避免因息口突然上升而產生的不確定。香港按揭證券公司提供的「定息按揭計劃」，提供10年、15年及20年期的定息選擇。但應否轉用「定息按揭」，關鍵就是「定息按揭」息口是否吸引? 

根據計劃，選用最低息是10年期的定息按揭計劃，最新息率為2.45厘；選擇15年或20年則分別2.6厘及2.75厘。如果你選擇拉到最長30年還款期，在定息期完結後，可按當時定息牌價決定是否續用定息、或轉至浮息按揭，現時「香港按揭證券公司」公佈的浮息按揭息率為2.65厘。

以400萬元貸款額為例，用10年定息計劃2.45厘計算，攤分30年還款期，起首十年的定息期內，每月供款15,702元。如果你決定用坊間普通的浮息按揭，現時大部分批出「H+1.32厘」及鎖息上限2.5厘，就算以今天拆息0.2厘計算，息口也不過為1.5厘，每月供款13,844元，選用定息按揭反而多供1,858元。因此，表面看定息並不划算。

又假設，因為銀行結餘遞減，銀行之間拆借息率上升，最終業主要用鎖息上限2.5厘供樓，這時供款才會上升至15,805元，其實也僅僅比選用定息高103元而已。因此，簡單結論是，定息按揭要發揮最大效用，必須滿足四個條件。

第一，銀行拆息是否急升到一個地步，業主要用鎖息上限供樓；二、鎖息上限有沒有跟隨最優惠利率上調；三、這個升幅必須在三年內發生，因為定息按揭罰息期為三年，也意味這個打賭息口上升的合約要綑綁三年；四、未來十年息口加幅會否超出預期? 缺少上述因素，轉用定息按揭可謂得不償失。

第二個迷思，加息期內，業主應否擱置轉按呢? 邏輯推論，加息也意味銀行新批出的息口都會上升，故此轉按就等於要捱貴息。這個議題，我們曾撰寫一篇專欄解說。在這裡可以簡單說明一次。假設業主早幾年的按揭利息批出「H+1.24厘」及鎖息上限2.375厘；對照今日新批出的息口「H+1.32厘」及鎖息上限2.5厘，無疑供款會上升。

但別忘記，銀行還會提供到一定比例的「現金回贈」。究竟加息期內轉按是否仍然著數，前提就要看「現金回贈」能否抵銷增加的利息支出。以普遍銀行仍能維持「現金回贈」在貸款額1%下，借取400萬元貸款額，就可獲取40,000元回贈。如果要扣除轉按時涉及律師費約10,000元，實質也可穩袋30,000元。

以一般按揭計劃兩年罰息期計算，假設業主要用鎖息上限供樓。400萬元貸款額，轉按前每月供款15,536元，當中還息部分為7,817元；而轉按後的每月供款為15,805元，當中還息部分為8,247元。因為轉按產生的額外利息為每月430元，兩年等於10,320元，完全是現金回贈可覆蓋的範圍。所以在這情況下轉按，就算由低息轉高息，實情也除笨有精。

要抗衡加息來襲，有人問應否縮短供款期，因為息本比例隨著加息周期展開而大幅逆轉。如果縮短供款年期，雖然每月還款額會增加，卻可減少利息支出。以現時「H+1.32厘」的計劃供樓，400萬元貸款額，攤長30年還款，月供13,844元之中，有64%供本，只有36%供息；但用鎖息上限2.5厘供樓，息本比例會逆轉至五比五；再進一步，若最優惠利率加息半厘，息本比例會逆轉至六四比。

但背後應否縮短供款期，除了要看自己能否負擔外，還值得留意發揮的慳息效果有多大。以一般按揭計劃兩年罰息期作界線，用剛才的例子計算，400萬元貸款額，用「H+1.32厘」的息口供款，攤分30年的利息支出，首兩年為118,504元；但縮短至25年，利息僅減少至117,731元，只能節省773元，但供款卻因此捱貴15%。

用鎖息上限2.5厘供樓，用最舒服30年供款期計算，首兩年利息支出195,648元，但縮短至25年，利息也要194,389元，僅能帶來1,259元的慳息效果。如果銀行加息半厘，令鎖息上限增至3厘，30年期的首兩年利息支出，也較25年期的首兩年利息支出多1,502元而已。

因此簡單來說，除非可把年期大幅縮短、或者息口大幅上升，否則因縮短年期而發揮的慳息作用也很有限。