胡‧說樓市 |創上水最細新盤紀錄! 實地睇尚宜真貌!
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最近有政黨說,希望政府可叫停納米樓,但實情納米樓之所以出現,政府本身也有份推動。事關政府過去為追趕供應目標,不惜提供蚊型地。「尚宜」這個項目,本身就是政府在2017年推出招標的項目,地盤面積極度蚊型,只得2,164呎,最高可建樓面9,322呎,可想而知單位大極有限,終由「大鴻輝集團」以1.313億元投得,每呎地價14,085元呎,到底實質面貌又如何呢? 我估你跟我一樣,最想看也是全盤最細138呎的單位吧! 這個開價低至236萬元,被形容平過車位的單位,你大概估到單位的「廬山真面目」肯定細得驚人。客飯廳前方設置大幅轉角落地玻璃窗,單位真的很通透,因為可清楚望到隔離舊樓,跟毗鄰舊樓面壁;L型開放式廚房貼近牆身角位放,大門後方洗手間採用全通透設計,即是說,千萬別招呼朋友回家,否則如廁時就會極盡尷尬。 一層六個單位,「尚宜」有五個單位就屬於這類開放式。轉看看毗鄰F室,折算由258萬-303萬元之間,面積比起E室138呎單位稍大,面積有152呎,但由大門走入的玄關位也佔據了14呎,這邊方位向南,選擇最高五樓的單位,可望向上水廣場方向,但卻同時會望到一組組的無線發射器,感覺稍有壓迫。 至於全盤唯一有裝修的示範單位則為A室,面積201呎,為開放式單位中面積最大的戶型,折算由354萬-393萬元之間。單位同樣接近一眼望透,洗手間非黑廁設計,客飯廳外望可望「石湖墟遊樂場」,本屬全盤最一線景觀,但睡床旁又會看見另一組舊樓群,而且近距離程度仿如跟睡床貼近似的。 全盤唯一的一房則位於B室,面積259呎,這個單位則相對較為四正及實用,折算樓價447-497萬元之間,洗手間也不是黑廁設計,而睡房都足有50呎大。雖然睡房都有落地玻璃窗包圍,但同樣都以面壁的樓景為主。 全層單位共用一部電梯,但幸好樓層不算高,行前一點就是後樓梯,但這裡並沒有垃圾房,可能就要像一些舊樓般放個舊桶,用來盛載家居垃圾,再由清潔工人搬走。根據樓書在「裝置、裝修物料及設備」中的「垃圾收集」一項,也表示單位不設垃圾房位置;垃圾收集方法也是由清潔服務公司負責收集。 是否買得過呢? 純粹從位置來看,算是近上水火車站,由火車站行過來經接駁天橋,再經上水匯,全程接近有瓦遮頭可來到樓盤。至於從售價角度來看,今次發展商一次過把30個單位推出,即供連回贈均價17,901元,單計住宅市值約1.13億元,若計算其地價1.313億元,發展商差不多要蝕本賣樓,這是否代表發展商大平賣呢? 但也別忘記,樓盤本身就是設有地舖,其價格高低足以影響價值。因為只要舖位身價超過1,700萬元,已經等於地價成本。 座落於「新樂街」的「尚宜」本身地下設有商舖樓面,只是疫症下的上水舖市卻未必如以往樂觀。一切都視乎通關後的發展了。發展商「大鴻輝」本身在港推售項目不算多,其創辦人及主席梁紹鴻較為人熟悉,也因為他對投資舖位很有心得,並在多個核心地區持有大量舖位而被稱為「舖王」,也令他在2019年打入福布斯全球億萬富豪榜排名第478位。集團對上一個已經數到旺角的「嘉多利峯」更大玩買樓送舖噱頭。所以外間也認定,「尚宜」這個項目,發展商都主要放眼在舖位,而非住宅身上。
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